Modello pronto di contratto preliminare di compravendita
Questo modello di contratto preliminare di compravendita consente alle parti di definire per iscritto l’impegno a concludere un successivo contratto definitivo. Include dati delle parti, descrizione del bene, prezzo, caparra, termini, condizioni sospensive, ripartizione delle spese e firme.
Il contratto preliminare di compravendita, spesso chiamato anche compromesso, formalizza l’impegno reciproco delle parti a stipulare un successivo contratto definitivo. È utilizzato con frequenza nelle compravendite immobiliari, ma può riguardare anche beni mobili o aziende, purché l’oggetto sia individuato con precisione. Un testo chiaro aiuta a prevenire controversie su prezzo, termini, caparra e condizioni dell’operazione. Prima della firma è opportuno verificare la disciplina applicabile e la situazione giuridica del bene.
Che cos’è il contratto preliminare di compravendita
Con il contratto preliminare il promittente venditore e il promissario acquirente assumono l’obbligo di concludere in futuro il contratto definitivo di vendita. Il preliminare non trasferisce normalmente la proprietà, ma stabilisce le condizioni alle quali avverrà il trasferimento.
Per essere efficace, il documento deve contenere gli elementi essenziali del futuro contratto: identificazione delle parti, bene oggetto dell’accordo, prezzo e modalità per giungere alla stipula definitiva.
Differenza tra preliminare e contratto definitivo
Il contratto definitivo produce gli effetti traslativi previsti dalle parti, come il passaggio della proprietà del bene. Il preliminare, invece, crea soprattutto un vincolo obbligatorio a stipulare il definitivo entro le condizioni concordate.
Elementi da indicare nel modello
Le informazioni devono essere complete e verificabili, soprattutto quando il bene è un immobile. Una descrizione generica o un prezzo non determinato possono rendere difficile l’esecuzione dell’accordo e aumentare il rischio di contestazioni.
| Campo del documento | Funzione | Errore frequente |
|---|---|---|
| Dati delle parti | Identificano con certezza venditore e acquirente | Omettere codice fiscale, residenza o poteri di firma |
| Descrizione del bene | Definisce l’oggetto della futura vendita | Usare indicazioni troppo generiche |
| Prezzo | Stabilisce il corrispettivo complessivo | Non distinguere acconti, saldo e imposte |
| Termine del definitivo | Indica entro quando stipulare | Non fissare una data o un criterio determinabile |
| Caparra o acconto | Regola la somma versata alla firma | Confondere caparra confirmatoria e semplice acconto |
Caparra, acconto e conseguenze dell’inadempimento
La somma versata al preliminare deve essere qualificata con attenzione. La caparra confirmatoria può avere conseguenze specifiche in caso di inadempimento, mentre un acconto costituisce normalmente un’anticipazione del prezzo da imputare al saldo.
Clausole utili da valutare
Le parti possono disciplinare la consegna, la provenienza del bene, la libertà da vincoli, la documentazione da produrre, l’eventuale mutuo e le spese notarili o fiscali. Ogni previsione deve essere compatibile con il tipo di bene e con la legge applicabile.
- Indicare il prezzo totale in cifre e in lettere.
- Precisare importo, natura e modalità di pagamento della caparra.
- Descrivere il bene con dati identificativi completi.
- Stabilire la data o il termine per il contratto definitivo.
- Ripartire espressamente spese, imposte e oneri accessori.
Modello modificabile
Modello del documento
CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
Luogo: ____________________ Data: ____________________
Tra
Promittente venditore: ____________________, nato/a a ____________________ il ____________________, residente in ____________________, codice fiscale/partita IVA ____________________, documento di identità ____________________.
e
Promissario acquirente: ____________________, nato/a a ____________________ il ____________________, residente in ____________________, codice fiscale/partita IVA ____________________, documento di identità ____________________.
Di seguito congiuntamente denominate le “Parti”, si conviene e si stipula quanto segue.
| Elemento | Dati da compilare |
|---|---|
| Bene oggetto della compravendita | ____________________ |
| Ubicazione / identificativi del bene | ____________________ |
| Prezzo complessivo | Euro ____________________ (____________________) |
| Caparra / acconto versato | Euro ____________________ con modalità ____________________ |
| Saldo prezzo | Euro ____________________ entro/in sede di ____________________ |
| Termine per il contratto definitivo | Entro il ____________________ |
| Notaio / luogo della stipula | ____________________ |
| Condizioni sospensive o particolari | ____________________ |
- Oggetto. Il Promittente venditore promette di vendere al Promissario acquirente, che promette di acquistare, il bene sopra identificato, con pertinenze, accessori, diritti e obblighi ad esso inerenti.
- Prezzo e pagamenti. Il prezzo complessivo è fissato in Euro ____________________. Alla firma del presente contratto il Promissario acquirente versa Euro ____________________ a titolo di ____________________. Il saldo sarà corrisposto secondo le modalità indicate nella tabella sopra riportata.
- Stipula del contratto definitivo. Le Parti si obbligano a stipulare il contratto definitivo entro il termine indicato, davanti al notaio o presso il luogo concordato.
- Dichiarazioni del Promittente venditore. Il Promittente venditore dichiara che il bene è di sua proprietà e che la sua situazione giuridica è la seguente: ____________________.
- Consegna e disponibilità. La consegna del bene avverrà il ____________________, salvo diverso accordo scritto tra le Parti.
- Spese e imposte. Le spese, imposte, onorari e altri oneri connessi al contratto definitivo saranno ripartiti nel seguente modo: ____________________.
- Inadempimento. In caso di inadempimento di una Parte, troveranno applicazione le disposizioni di legge e le pattuizioni qui previste in materia di caparra, risoluzione, risarcimento o esecuzione dell’obbligo di contrarre.
- Modifiche. Ogni modifica o integrazione del presente contratto sarà valida solo se effettuata per iscritto e sottoscritta da entrambe le Parti.
- Foro competente. Per ogni controversia relativa al presente contratto sarà competente il foro di ____________________, salvo diversa disciplina inderogabile applicabile.
Letto, confermato e sottoscritto.
Il Promittente venditore
____________________
Il Promissario acquirente
____________________
Per ricevuta della caparra/acconto, ove versata
____________________
Modifica il testo direttamente qui. Le modifiche restano nel tuo browser e puoi stamparle o esportarle in Word e PDF.
Verifiche prima della sottoscrizione
Prima di firmare, è consigliabile controllare la capacità e i poteri di chi sottoscrive, nonché i documenti relativi al bene. Per gli immobili, assumono particolare rilievo la titolarità, le iscrizioni e trascrizioni, la regolarità catastale e urbanistica e gli eventuali gravami.
- Identificare con precisione le parti e verificare i poteri di rappresentanza.
- Esaminare i documenti di provenienza e la situazione del bene.
- Concordare prezzo, pagamenti, condizioni e data del definitivo.
- Firmare il testo completo e conservare una copia sottoscritta.
Quando la compravendita riguarda un immobile o un bene di valore rilevante, fate esaminare il preliminare da un notaio o da un professionista prima di assumere obblighi vincolanti.
Forma, registrazione e tutela delle parti
La forma richiesta può dipendere dal tipo di vendita e dagli effetti che le parti intendono ottenere. Nelle operazioni immobiliari, la registrazione del preliminare e, nei casi previsti, la trascrizione possono avere un ruolo importante nella tutela dell’acquirente.
Il contratto dovrebbe anche prevedere cosa accade se una condizione non si verifica, se una parte ritarda la stipula o se emergono impedimenti alla vendita. Formule standard non adattate al caso concreto possono non proteggere adeguatamente le parti.
Domande frequenti
Il preliminare trasferisce la proprietà del bene?
Di regola no: il preliminare obbliga le parti a concludere il contratto definitivo, nel quale avverrà il trasferimento secondo le forme previste dalla legge.
È sempre necessario versare una caparra?
No. La caparra non è obbligatoria, ma può essere prevista dalle parti. Se viene versata, occorre indicarne chiaramente natura, importo e disciplina applicabile.
Si può cambiare il termine per il rogito o il definitivo?
Sì, se le parti raggiungono un nuovo accordo. La modifica dovrebbe essere redatta per iscritto e sottoscritta da tutti i soggetti interessati.