Modelo pronto de contrato de promessa de compra e venda
Este modelo de contrato de promessa de compra e venda ajuda a registar, por escrito, o compromisso entre promitente-vendedor e promitente-comprador antes da celebração do contrato definitivo. Inclui identificação das partes, descrição do bem, preço, sinal, prazo, condições, incumprimento e assinaturas, permitindo adaptar o documento ao negócio concreto.
O contrato de promessa de compra e venda formaliza o compromisso de duas partes celebrarem, no futuro, um contrato definitivo de compra e venda. É frequentemente utilizado em negócios imobiliários, mas pode também aplicar-se a outros bens, desde que o objeto esteja claramente identificado. Um texto bem redigido reduz dúvidas quanto ao preço, aos prazos e às consequências do incumprimento. Este modelo oferece uma base prática que deve ser adaptada às circunstâncias concretas do negócio.
O que é um contrato de promessa de compra e venda
Neste contrato, o promitente-vendedor obriga-se a vender e o promitente-comprador obriga-se a comprar determinado bem, mediante as condições acordadas. O contrato definitivo será celebrado posteriormente, normalmente por escritura pública ou documento particular autenticado quando a lei o exigir.
Para produzir os efeitos pretendidos, é essencial que a promessa permita identificar com segurança as partes, o bem, o preço e o momento ou condição prevista para a celebração do negócio definitivo.
Partes e objeto da promessa
As partes devem ser identificadas através do nome completo, número de identificação civil ou fiscal, estado civil, morada e, se aplicável, qualidade em que intervêm. O objeto deve ser descrito com precisão, especialmente quando se trate de um imóvel.
Elementos essenciais a preencher
O documento deve refletir o acordo real das partes e prever os aspetos que podem afetar a conclusão do negócio. A falta de clareza em elementos fundamentais pode gerar conflitos ou dificultar a execução do contrato.
| Campo do documento | Finalidade | Erro frequente |
|---|---|---|
| Identificação das partes | Determina quem assume os direitos e obrigações | Omitir NIF, morada ou regime de representação |
| Descrição do bem | Individualiza o objeto prometido | Usar descrição genérica ou incompleta |
| Preço e forma de pagamento | Define o valor total, sinal e pagamentos subsequentes | Não indicar datas ou meios de pagamento |
| Prazo para o contrato definitivo | Fixa a data-limite para a formalização | Prever prazo ambíguo ou sem mecanismo de convocação |
| Incumprimento | Estabelece consequências para a falta de cumprimento | Confundir desistência com incumprimento definitivo |
Sinal, preço e condições de pagamento
O preço total deve ser indicado em algarismos e por extenso, bem como a forma, as datas e os meios de pagamento. Caso seja entregue sinal, convém declarar expressamente o respetivo montante, a data de entrega e a sua imputação no preço final.
Cláusula de sinal
Em muitos ordenamentos, o sinal pode ter efeitos próprios em caso de incumprimento imputável a uma das partes. Por essa razão, a cláusula deve ser redigida com cuidado, distinguindo o sinal de simples adiantamentos ou pagamentos por conta do preço.
- Indique o preço global acordado.
- Especifique o valor entregue como sinal.
- Registe a data e o comprovativo do pagamento.
- Defina como o sinal será abatido ao preço final.
- Preveja o tratamento de montantes adicionais pagos antes da escritura.
Modelo editável
Modelo do documento
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
Local: ____________________
Data: ____ / ____ / ______
Entre:
PRIMEIRO OUTORGANTE / PROMITENTE-VENDEDOR: ____________________, nacionalidade ____________________, estado civil ____________________, portador(a) do documento de identificação n.º ____________________, NIF n.º ____________________, residente em ____________________.
E
SEGUNDO OUTORGANTE / PROMITENTE-COMPRADOR: ____________________, nacionalidade ____________________, estado civil ____________________, portador(a) do documento de identificação n.º ____________________, NIF n.º ____________________, residente em ____________________.
É celebrado o presente contrato de promessa de compra e venda, que se rege pelas cláusulas seguintes:
| Elemento | Dados a preencher |
|---|---|
| Bem objeto da promessa | ____________________ |
| Localização / identificação registral | ____________________ |
| Preço total | € ____________________ (____________________ euros) |
| Valor do sinal | € ____________________ |
| Forma de pagamento | ____________________ |
| Prazo para contrato definitivo | Até ____ / ____ / ______ |
| Condições especiais | ____________________ |
- Objeto. O PROMITENTE-VENDEDOR promete vender ao PROMITENTE-COMPRADOR, que promete comprar, o bem identificado na tabela acima, livre de ónus, encargos, arrendamentos ou ocupações, salvo se expressamente indicado neste contrato.
- Preço. O preço total da compra e venda é de € ____________________ (____________________ euros), a pagar nos termos acordados pelas partes.
- Sinal. Na presente data, o PROMITENTE-COMPRADOR entrega ao PROMITENTE-VENDEDOR a quantia de € ____________________, a título de sinal e princípio de pagamento, cujo recebimento este declara reconhecer.
- Contrato definitivo. O contrato definitivo será celebrado até ____ / ____ / ______, em local a acordar ou indicado pela parte responsável pela convocação, mediante comunicação escrita com antecedência mínima de ____________________ dias.
- Documentação. O PROMITENTE-VENDEDOR compromete-se a disponibilizar os documentos necessários à celebração do contrato definitivo, incluindo, quando aplicável, certidões, licenças, declarações e comprovativos legalmente exigidos.
- Encargos e despesas. As despesas, impostos, emolumentos e outros encargos relacionados com o contrato definitivo serão suportados por ____________________, sem prejuízo do que resultar da lei aplicável.
- Incumprimento. Em caso de incumprimento imputável a qualquer das partes, aplicam-se as consequências previstas na legislação aplicável e as condições especificamente acordadas: ____________________.
- Condições especiais. As partes acordam ainda as seguintes condições: ____________________.
O presente contrato é celebrado em dois exemplares de igual teor, ficando cada uma das partes na posse de um exemplar.
O PROMITENTE-VENDEDOR
Assinatura: ____________________
O PROMITENTE-COMPRADOR
Assinatura: ____________________
Testemunha (se aplicável): ____________________
Nome: ____________________ Documento de identificação: ____________________
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Prazos, documentação e contrato definitivo
O contrato deve estabelecer a data ou o prazo máximo para a celebração do contrato definitivo, bem como a parte responsável pela marcação, convocação e apresentação da documentação necessária. Nos negócios imobiliários, é prudente verificar a situação registral, matricial, urbanística e fiscal do imóvel.
Também podem ser previstas condições suspensivas, como a aprovação de financiamento, a obtenção de licenças ou a regularização de documentos. Essas condições devem ter prazo, critérios verificáveis e consequências claras caso não se realizem.
- Confirme a identidade e os poderes de representação das partes.
- Verifique a titularidade e os documentos do bem.
- Defina preço, sinal, prazo e condições especiais.
- Assine exemplares suficientes e guarde os comprovativos associados.
Antes de assinar, confirme que a descrição do bem e os valores pagos correspondem exatamente ao acordo alcançado e aos documentos disponíveis.
Incumprimento e proteção das partes
É recomendável definir o que constitui incumprimento, como deve ser feita uma interpelação ou notificação e quais as consequências aplicáveis. As partes podem ainda prever mecanismos de resolução de litígios, sem afastar normas legais imperativas.
Quando o negócio envolve valor elevado, imóvel, financiamento ou condições complexas, a revisão por advogado, solicitador, notário ou outro profissional qualificado ajuda a adequar as cláusulas à legislação aplicável.
Perguntas frequentes
O contrato de promessa substitui a escritura?
Não. Em regra, o contrato de promessa cria a obrigação de celebrar o contrato definitivo, mas não substitui a formalização legalmente exigida para a transmissão do bem.
É obrigatório pagar sinal?
Não necessariamente. O sinal depende do acordo entre as partes, embora seja comum em promessas de compra e venda, sobretudo no contexto imobiliário.
Posso incluir uma condição de financiamento?
Sim. É possível prever que a eficácia do contrato ou a obrigação de celebrar o definitivo dependa da aprovação de crédito, desde que as condições e os prazos sejam claramente definidos.