Gotowy wzór umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości
Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości pozwala uporządkować najważniejsze ustalenia stron przed podpisaniem umowy przyrzeczonej. Dokument obejmuje dane stron, opis nieruchomości, cenę, zadatek lub zaliczkę, termin finalizacji oraz zasady wydania przedmiotu sprzedaży.
Umowa przedwstępna sprzedaży służy do zobowiązania stron do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy sprzedaży, zwanej umową przyrzeczoną. Jest często stosowana przy obrocie nieruchomościami, gdy strony potrzebują czasu na uzyskanie finansowania, skompletowanie dokumentów albo spełnienie innych warunków. Dobrze przygotowany dokument ogranicza ryzyko sporów dotyczących ceny, terminu oraz zakresu obowiązków stron. Treść umowy należy dostosować do rodzaju przedmiotu sprzedaży i okoliczności konkretnej transakcji.
Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży?
Umowa przedwstępna określa zasadnicze elementy przyszłej umowy sprzedaży oraz termin, w którym ma zostać zawarta umowa przyrzeczona. Zgodnie z Kodeksem cywilnym powinna ona zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, w szczególności wskazanie stron, przedmiotu i ceny.
W przypadku nieruchomości forma dokumentu ma istotne znaczenie. Umowa zawarta w formie aktu notarialnego może umożliwiać dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli spełnione są przesłanki przewidziane w przepisach.
Umowa przedwstępna a umowa przyrzeczona
Umowa przedwstępna tworzy zobowiązanie do zawarcia właściwej umowy w przyszłości. Umowa przyrzeczona jest natomiast końcową umową sprzedaży, na podstawie której – przy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego – dochodzi do przeniesienia własności.
Elementy, które należy dokładnie opisać
Najważniejszym zadaniem dokumentu jest jednoznaczne określenie tego, co i za jaką cenę ma zostać sprzedane. Przy nieruchomości warto podać adres, numer księgi wieczystej, powierzchnię, oznaczenie działki oraz tytuł prawny sprzedającego.
| Pole dokumentu | Cel wpisania | Częsty błąd |
|---|---|---|
| Dane stron | Identyfikacja kupującego i sprzedającego | Brak numeru PESEL, adresu lub danych pełnomocnika |
| Opis nieruchomości | Precyzyjne wskazanie przedmiotu sprzedaży | Posługiwanie się wyłącznie adresem bez numeru księgi wieczystej |
| Cena sprzedaży | Ustalenie świadczenia kupującego | Niejasne określenie, czy cena obejmuje wyposażenie |
| Termin umowy przyrzeczonej | Wyznaczenie czasu finalizacji transakcji | Brak daty lub sposobu jej ustalenia |
| Zadatek albo zaliczka | Określenie skutków wpłaty przed zawarciem sprzedaży | Używanie obu pojęć zamiennie bez wskazania zasad zwrotu |
Zadatek, zaliczka i warunki dodatkowe
Strony powinny wyraźnie zdecydować, czy wpłacana kwota ma charakter zadatku, czy zaliczki. Zadatek może wywoływać skutki określone w przepisach i w umowie, gdy jedna ze stron nie wykona zobowiązania, natomiast zaliczka co do zasady jest częścią przyszłej ceny podlegającą rozliczeniu.
W praktyce można także uzależnić zawarcie umowy przyrzeczonej od warunków, takich jak uzyskanie kredytu przez kupującego, wykreślenie obciążeń z księgi wieczystej lub dostarczenie wymaganych zaświadczeń.
Przykładowe dokumenty i informacje do przygotowania
- aktualny numer księgi wieczystej nieruchomości,
- dokument potwierdzający tytuł prawny sprzedającego,
- zaświadczenie o braku zaległości w opłatach, jeżeli jest potrzebne,
- informacja o obciążeniach, służebnościach i roszczeniach,
- ustalenia dotyczące wydania nieruchomości oraz wyposażenia.
Wzór do edycji
Wzór dokumentu
UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI
zawarta w dniu ____________________ w ____________________, pomiędzy:
Sprzedającym: ____________________, zamieszkałym(-ą) w ____________________, PESEL/NIP: ____________________, legitymującym(-ą) się ____________________,
a
Kupującym: ____________________, zamieszkałym(-ą) w ____________________, PESEL/NIP: ____________________, legitymującym(-ą) się ____________________,
zwanymi dalej łącznie „Stronami”.
| Element | Ustalenia Stron |
|---|---|
| Przedmiot sprzedaży | ____________________ |
| Adres nieruchomości | ____________________ |
| Numer księgi wieczystej | ____________________ |
| Cena sprzedaży | ____________________ zł (słownie: ____________________) |
| Kwota zadatku/zaliczki | ____________________ zł |
| Termin zawarcia umowy przyrzeczonej | ____________________ |
| Termin wydania nieruchomości | ____________________ |
- Przedmiot umowy. Sprzedający oświadcza, że przysługuje mu prawo do nieruchomości opisanej powyżej, zwanej dalej „Nieruchomością”, i zobowiązuje się ją sprzedać Kupującemu, a Kupujący zobowiązuje się ją kupić.
- Umowa przyrzeczona. Strony zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną sprzedaży Nieruchomości w formie aktu notarialnego najpóźniej do dnia ____________________.
- Cena i płatność. Cena sprzedaży wynosi ____________________ zł. Kupujący zapłaci kwotę ____________________ zł tytułem zadatku/zaliczki do dnia ____________________, a pozostałą część ceny w sposób następujący: ____________________.
- Oświadczenia Sprzedającego. Sprzedający oświadcza, że Nieruchomość jest/wskazane obciążenia: ____________________, oraz że do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej przedłoży dokumenty niezbędne do jej zawarcia.
- Warunki dodatkowe. Zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpi pod warunkiem/bez warunku: ____________________.
- Wydanie Nieruchomości. Wydanie Nieruchomości nastąpi do dnia ____________________, na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego.
- Koszty. Koszty zawarcia umowy przyrzeczonej, w tym koszty notarialne i podatki, poniesie: ____________________.
- Postanowienia końcowe. Zmiany niniejszej umowy wymagają formy pisemnej, chyba że przepisy prawa wymagają formy szczególnej. Umowę sporządzono w ____________________ jednobrzmiących egzemplarzach, po ____________________ dla każdej ze Stron.
Sprzedający potwierdza otrzymanie/nieotrzymanie kwoty wskazanej jako zadatek/zaliczka: ____________________.
____________________
Sprzedający
____________________
Kupujący
Edytuj tekst bezpośrednio tutaj. Zmiany zapisują się w przeglądarce, a dokument możesz wydrukować lub wyeksportować do Worda i PDF.
Forma umowy i skutki niewykonania
Strony mogą zawrzeć umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej, jednak przy planowanej sprzedaży nieruchomości warto rozważyć formę aktu notarialnego. Wybór formy wpływa na dostępne roszczenia w razie uchylania się jednej ze stron od podpisania umowy przyrzeczonej.
W umowie warto opisać konsekwencje opóźnienia, zasady zwrotu wpłaconych kwot oraz sposób zawiadomienia drugiej strony o gotowości do zawarcia umowy końcowej.
Przed podpisaniem sprawdź zgodność danych nieruchomości z księgą wieczystą oraz dopilnuj, aby cena, termin i charakter wpłaty zostały opisane jednoznacznie.
Jak przygotować dokument krok po kroku
- Zbierz pełne dane identyfikacyjne stron i przedmiotu sprzedaży.
- Ustal cenę, sposób płatności oraz charakter wpłaty przed zawarciem umowy przyrzeczonej.
- Wskaż konkretny termin albo obiektywny sposób ustalenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.
- Dodaj warunki dodatkowe, zasady wydania oraz postanowienia dotyczące kosztów i podpisów.
Najczęstsze ryzyka przy sprzedaży nieruchomości
Nieprecyzyjny opis nieruchomości, brak weryfikacji księgi wieczystej oraz niejasne postanowienia o zadatku należą do najczęstszych źródeł konfliktów. Ryzyko zwiększa również podpisanie dokumentu bez sprawdzenia, czy osoba występująca jako sprzedający jest uprawniona do rozporządzania nieruchomością.
Jeżeli w transakcji uczestniczą współwłaściciele, małżonkowie, spadkobiercy albo pełnomocnicy, należy właściwie ustalić ich umocowanie i wymagane zgody. W przypadku wątpliwości warto skonsultować treść dokumentu z notariuszem lub prawnikiem.
Najczęściej zadawane pytania
Czy umowa przedwstępna musi być zawarta u notariusza?
Nie zawsze, ale przy sprzedaży nieruchomości forma aktu notarialnego może zapewniać silniejszą ochronę roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej. Odpowiednia forma zależy od celu stron i charakteru transakcji.
Czy zadatek zawsze przepada?
Nie. Skutki zadatku zależą od przyczyny niewykonania umowy, postanowień stron oraz przepisów prawa. Należy dokładnie opisać kwotę, termin wpłaty i zasady jej rozliczenia.
Co zrobić, gdy nie określono terminu umowy przyrzeczonej?
Przepisy przewidują zasady wyznaczenia terminu w określonych sytuacjach, jednak dla bezpieczeństwa najlepiej wskazać datę lub jasny mechanizm jej ustalenia już w umowie przedwstępnej.