Immobilienmaklervertrag: sofort verwendbares Muster
Dieses Muster für einen Immobilienmaklervertrag hilft dabei, den Maklerauftrag zwischen Auftraggeber und Immobilienmakler nachvollziehbar festzuhalten. Es regelt unter anderem Objektangaben, Art des Auftrags, Laufzeit, Maklerprovision, Nachweis- und Vermittlungstätigkeiten sowie Kündigung und Datenschutz.
Ein Immobilienmaklervertrag schafft eine schriftliche Grundlage für die Zusammenarbeit zwischen einem Eigentümer oder Interessenten und einem Makler. Er legt fest, welches Objekt vermittelt werden soll, welche Leistungen der Makler erbringt und wann eine Provision geschuldet ist. Eine klare Vereinbarung hilft, spätere Streitigkeiten über Auftragsumfang, Laufzeit und Vergütung zu vermeiden. Das vorliegende Muster kann für Verkaufs- und Vermietungsaufträge angepasst werden.
Zweck und Bedeutung des Immobilienmaklervertrags
Mit einem Maklervertrag verpflichtet sich der Makler grundsätzlich zum Nachweis einer Gelegenheit zum Vertragsabschluss oder zur Vermittlung eines Hauptvertrags, etwa eines Kauf- oder Mietvertrags. Der Auftraggeber definiert dabei das Objekt, den gewünschten Preisrahmen und die Art der Vermarktung.
Ein schriftlicher Vertrag ist besonders wichtig, weil die Provisionsregelung, die Exklusivität des Auftrags und mögliche Aufwendungsersatzansprüche eindeutig formuliert werden können. Für Verbraucher gelten bei bestimmten Immobiliengeschäften besondere gesetzliche Vorgaben.
Nachweis oder Vermittlung
Beim Nachweis benennt der Makler eine konkrete Abschlussgelegenheit, beispielsweise einen Kaufinteressenten. Bei der Vermittlung wirkt er aktiv auf den Abschluss des Hauptvertrags hin, etwa durch Besichtigungen, Verhandlungen und die Koordination der Parteien.
Die richtige Auftragsart wählen
Die Vertragsparteien sollten ausdrücklich bestimmen, ob ein einfacher Maklerauftrag, ein Alleinauftrag oder ein qualifizierter Alleinauftrag vereinbart wird. Diese Formen unterscheiden sich vor allem hinsichtlich der Möglichkeit, weitere Makler einzuschalten oder selbst Käufer zu suchen.
- Einfacher Maklerauftrag: Mehrere Makler können gleichzeitig tätig werden.
- Alleinauftrag: Nur ein Makler wird beauftragt; Eigenbemühungen bleiben häufig möglich.
- Qualifizierter Alleinauftrag: Der Auftraggeber leitet Interessenten regelmäßig an den Makler weiter.
- Verkaufsauftrag: Der Makler sucht einen Käufer für eine Immobilie.
- Vermietungsauftrag: Der Makler vermittelt einen Mietinteressenten oder eine Wohnung.
Wesentliche Angaben im Vertrag
Alle wirtschaftlich und rechtlich relevanten Punkte sollten konkret aufgenommen werden. Unklare Objektbeschreibungen, fehlende Angaben zur Umsatzsteuer oder widersprüchliche Laufzeiten können die Durchführung des Auftrags erheblich erschweren.
| Vertragsfeld | Zweck | Häufiger Fehler |
|---|---|---|
| Objektbeschreibung | Eindeutige Zuordnung der zu vermittelnden Immobilie | Unvollständige Adresse oder fehlende Grundbuchangaben |
| Auftragsart | Regelt Exklusivität und Eigenbemühungen | Alleinauftrag ohne ausdrückliche Bezeichnung |
| Provision | Bestimmt Höhe, Schuldner und Fälligkeit | Unklare Angabe, ob Umsatzsteuer enthalten ist |
| Laufzeit | Legt Beginn, Ende und Verlängerung fest | Automatische Verlängerung ohne klare Kündigungsfrist |
| Leistungsumfang | Beschreibt Vermarktung und Vermittlungstätigkeit | Nur pauschale Leistungsversprechen ohne Konkretisierung |
Provision und Fälligkeit
Die Maklerprovision sollte als Prozentsatz oder fester Betrag vereinbart werden. Ebenso ist festzuhalten, ob die gesetzliche Umsatzsteuer zusätzlich anfällt und dass die Provision grundsätzlich mit wirksamem Abschluss des nachgewiesenen oder vermittelten Hauptvertrags fällig wird.
Bearbeitbare Vorlage
Dokumentvorlage
IMMOBILIENMAKLERVERTRAG
geschlossen in ____________________, am ____________________
Zwischen
Auftraggeber/in: ____________________
Adresse: ____________________
Geburtsdatum / Handelsregisterdaten: ____________________
Telefon / E-Mail: ____________________
und
Makler/in: ____________________
Adresse / Sitz: ____________________
Vertreten durch: ____________________
Gewerbeerlaubnis / Registrierungsangabe: ____________________
Telefon / E-Mail: ____________________
wird folgender Immobilienmaklervertrag geschlossen:
| Angabe | Vereinbarung |
|---|---|
| Vermittlungsobjekt | ____________________ |
| Objektadresse | ____________________ |
| Grundbuch / Flurstück (soweit vorhanden) | ____________________ |
| Auftragsart | ☐ Einfacher Maklerauftrag ☐ Alleinauftrag ☐ Qualifizierter Alleinauftrag |
| Auftragszweck | ☐ Verkauf ☐ Vermietung ☐ Sonstiges: ____________________ |
| Angebotspreis / Zielmiete | ____________________ EUR |
| Vertragsbeginn | ____________________ |
| Vertragsende | ____________________ |
| Maklerprovision | ____________________ % / ____________________ EUR zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer, soweit anwendbar |
| Provisionsschuldner | ____________________ |
- Gegenstand des Auftrags. Der/die Auftraggeber/in beauftragt den/die Makler/in, für das oben bezeichnete Objekt geeignete Interessenten nachzuweisen und/oder den Abschluss eines Kauf-, Miet- oder sonstigen Hauptvertrags zu vermitteln.
- Maklerleistungen. Der/die Makler/in übernimmt insbesondere die Aufnahme der Objektdaten, die Erstellung und Veröffentlichung von Vermarktungsunterlagen, die Ansprache von Interessenten, die Organisation von Besichtigungen sowie die Unterstützung bei Verhandlungen, soweit vereinbart.
- Mitwirkung des Auftraggebers. Der/die Auftraggeber/in stellt richtige und vollständige Angaben sowie erforderliche Unterlagen zur Verfügung. Änderungen von Preis, Verfügbarkeit, Eigentumsverhältnissen oder sonstigen wesentlichen Umständen sind dem/der Makler/in unverzüglich mitzuteilen.
- Provision. Die vereinbarte Provision wird fällig, wenn aufgrund der Tätigkeit des/der Maklers/in ein wirksamer Hauptvertrag zustande kommt und die gesetzlichen sowie vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind. Die Zahlung erfolgt innerhalb von ____________________ Tagen nach Rechnungsstellung.
- Laufzeit und Kündigung. Dieser Vertrag beginnt am angegebenen Vertragsbeginn und endet am angegebenen Vertragsende. Er kann mit einer Frist von ____________________ zum ____________________ schriftlich / in Textform gekündigt werden, soweit keine abweichenden zwingenden gesetzlichen Regelungen gelten.
- Auftragsart und Eigenbemühungen. Bei einem Alleinauftrag verpflichtet sich der/die Auftraggeber/in, während der Vertragslaufzeit keinen weiteren Makler mit derselben Vermittlung zu beauftragen. Bei einem qualifizierten Alleinauftrag werden eigene oder an den/die Auftraggeber/in gerichtete Interessenten an den/die Makler/in verwiesen, soweit rechtlich zulässig und vereinbart.
- Datenschutz und Vertraulichkeit. Personenbezogene Daten werden zur Durchführung dieses Vertrags verarbeitet. Beide Parteien behandeln nicht öffentliche Informationen über das Objekt und Vertragsverhandlungen vertraulich, soweit keine gesetzliche Offenlegungspflicht besteht.
- Schlussbestimmungen. Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags bedürfen der vereinbarten Form. Sollte eine Bestimmung unwirksam sein oder werden, bleibt die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen unberührt.
Zusätzliche Vereinbarungen: ________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________
______________________________
Ort, Datum
______________________________
Unterschrift Auftraggeber/in
______________________________
Unterschrift Makler/in
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Besondere Regeln bei Wohnimmobilien
Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher können gesetzliche Vorschriften zur Textform und zur Verteilung der Maklerkosten gelten. Die konkrete Gestaltung hängt insbesondere davon ab, wer den Makler beauftragt und ob Käufer und Verkäufer Verbraucher sind.
Bei der Wohnraumvermietung ist zudem das Bestellerprinzip zu beachten. Eine Provisionsforderung gegenüber Wohnungssuchenden ist nur unter den gesetzlich vorgesehenen Voraussetzungen zulässig.
Prüfen Sie vor der Unterzeichnung, wer Auftraggeber ist, wer die Provision schuldet und ob für den konkreten Fall zwingende Verbraucherschutzvorschriften gelten.
Praktisches Vorgehen bei Vertragsschluss
Vor Beginn der Vermarktung sollten alle Objektunterlagen, Preisvorstellungen und Ansprechpartner zusammengestellt werden. Der Vertrag sollte von allen Beteiligten in einer nachvollziehbaren Form abgeschlossen und dauerhaft aufbewahrt werden.
- Objekt und Eigentumsverhältnisse vollständig erfassen.
- Auftragsart, Laufzeit und Kündigungsregelung vereinbaren.
- Maklerleistungen und Vermarktungsmaßnahmen konkret beschreiben.
- Provision, Fälligkeit und Kostenverteilung schriftlich festlegen.
Häufige Fragen zum Immobilienmaklervertrag
Ist ein Immobilienmaklervertrag immer schriftlich abzuschließen?
Nein, nicht jeder Maklervertrag erfordert allgemein eine bestimmte Form. Bei bestimmten Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser mit Verbraucherbeteiligung ist jedoch Textform gesetzlich vorgesehen. Eine schriftliche oder in Textform dokumentierte Vereinbarung ist in jedem Fall empfehlenswert.
Wann entsteht der Anspruch auf Maklerprovision?
Ein Provisionsanspruch setzt regelmäßig einen wirksamen Maklervertrag, eine nachweisende oder vermittelnde Tätigkeit, den Abschluss eines Hauptvertrags und einen ursächlichen Zusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Vertragsschluss voraus.
Kann ein Maklerauftrag vorzeitig gekündigt werden?
Das hängt von der vereinbarten Laufzeit, den Kündigungsklauseln und den gesetzlichen Regelungen ab. Bei befristeten Verträgen ist eine ordentliche Kündigung häufig erst zum Laufzeitende möglich; wichtige Gründe können eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen.