Modelo pronto de contrato de intermediação imobiliária
Este modelo de contrato de intermediação imobiliária ajuda a estabelecer, por escrito, as condições da mediação na compra, venda, arrendamento ou procura de imóveis. Inclui identificação das partes, descrição do imóvel ou negócio, prazo, exclusividade, remuneração, deveres, proteção de dados e assinaturas.
O contrato de intermediação imobiliária formaliza a relação entre o proprietário, comprador, arrendatário ou outro cliente e o profissional ou empresa que presta serviços de mediação. O seu objetivo é definir com clareza o imóvel ou negócio abrangido, a duração do serviço e a remuneração devida. Um documento escrito reduz divergências sobre exclusividade, comissão e condições de pagamento. Deve ser adaptado à legislação e às regras profissionais aplicáveis no local onde o negócio é realizado.
O que é um contrato de intermediação imobiliária
Este contrato regula a atuação do intermediário na aproximação entre pessoas interessadas em celebrar um negócio imobiliário. Pode abranger a venda, compra, arrendamento, cedência, permuta ou procura de um imóvel, conforme o objeto acordado.
Embora a designação possa variar — mediação imobiliária, corretagem ou intermediação —, o documento deve identificar o serviço concreto e indicar quando se considera alcançado o resultado que gera direito à remuneração.
Quem pode celebrar o contrato
O cliente pode ser proprietário, coproprietário, representante com poderes suficientes, potencial adquirente, senhorio ou interessado na procura de imóvel. O intermediário deve estar devidamente identificado e, quando a lei o exigir, possuir licença, registo ou habilitação profissional válida.
Elementos essenciais a incluir
Quanto mais precisa for a descrição do negócio, menor será o risco de interpretações contraditórias. Devem constar os dados das partes, a identificação do imóvel, o preço ou intervalo de valores, o prazo de vigência e a forma de cálculo da comissão.
| Campo do contrato | Finalidade | Erro frequente |
|---|---|---|
| Identificação das partes | Determinar quem assume direitos e obrigações | Omitir documento de identificação ou poderes de representação |
| Descrição do imóvel | Delimitar o bem abrangido pela mediação | Indicar apenas a morada sem referências adicionais |
| Preço ou condições do negócio | Orientar a negociação e a divulgação | Não prever margem de negociação ou encargos relevantes |
| Comissão | Definir valor, percentagem, impostos e vencimento | Não esclarecer se o montante inclui impostos |
| Prazo e exclusividade | Estabelecer duração e regime de atuação | Usar cláusula de exclusividade ambígua |
Comissão, despesas e momento de pagamento
A remuneração pode ser fixada num valor determinado, numa percentagem do preço do negócio ou por outro critério objetivo. É importante indicar se há impostos aplicáveis, quem suporta despesas extraordinárias de publicidade, documentação ou deslocações e em que momento a comissão vence.
Resultado da mediação
O contrato deve definir se a comissão é exigível com a celebração de contrato-promessa, escritura, contrato definitivo, assinatura de arrendamento ou outro marco. Também convém prever situações em que o negócio seja concluído com interessado apresentado pelo intermediário após o termo do contrato, dentro dos limites legalmente admitidos.
Modelo editável
Modelo do documento
CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
Local: ____________________
Data: ____ / ____ / ______
Entre:
CLIENTE: ____________________, nacionalidade ____________________, estado civil ____________________, titular do documento de identificação n.º ____________________, NIF/NIPC ____________________, residente ou com sede em ____________________, doravante designado por Cliente.
E
INTERMEDIÁRIO: ____________________, NIF/NIPC ____________________, com sede em ____________________, representado por ____________________, titular do documento de identificação n.º ____________________, licença/registo profissional n.º ____________________, doravante designado por Intermediário.
É celebrado o presente Contrato de Intermediação Imobiliária, que se rege pelas cláusulas seguintes.
| Elemento | Informação a preencher |
|---|---|
| Tipo de negócio | ____________________ |
| Imóvel / objeto da mediação | ____________________ |
| Morada / identificação registral | ____________________ |
| Preço ou valor pretendido | ____________________ |
| Prazo de vigência | De ____ / ____ / ______ até ____ / ____ / ______ |
| Regime de exclusividade | ____________________ |
| Comissão do Intermediário | ____________________ |
| Impostos e despesas | ____________________ |
- Objeto. O Cliente encarrega o Intermediário de prestar serviços de intermediação relativos ao negócio e ao imóvel identificados na tabela acima, incluindo a divulgação, prospeção de interessados, realização de visitas e transmissão de propostas, nos termos legalmente permitidos.
- Condições do negócio. O Cliente declara que as informações fornecidas sobre o imóvel e as condições pretendidas são verdadeiras, completas e atualizadas, comprometendo-se a comunicar por escrito qualquer alteração relevante.
- Prazo. O presente contrato vigora pelo período indicado na tabela, podendo ser renovado por acordo escrito entre as partes ou denunciado nos termos aqui previstos e da legislação aplicável.
- Exclusividade. O regime de exclusividade aplicável é o indicado na tabela. Quando exista exclusividade, o Cliente compromete-se a comunicar ao Intermediário os contactos e propostas recebidos relativamente ao objeto deste contrato.
- Remuneração. Pela mediação realizada, o Cliente pagará ao Intermediário a comissão indicada na tabela, acrescida dos impostos legalmente aplicáveis, se aplicável. A comissão vence-se quando: ____________________.
- Despesas. As despesas extraordinárias de publicidade, documentação, deslocações ou outros serviços apenas serão imputadas ao Cliente se previamente autorizadas por escrito, nos seguintes termos: ____________________.
- Deveres do Intermediário. O Intermediário obriga-se a atuar com diligência, boa-fé e confidencialidade, promovendo o negócio dentro dos limites das instruções do Cliente e da legislação aplicável.
- Deveres do Cliente. O Cliente obriga-se a facultar os elementos necessários à mediação, permitir visitas previamente acordadas e informar o Intermediário sobre propostas, negociações ou factos que possam influenciar o negócio.
- Proteção de dados. As partes autorizam o tratamento dos dados pessoais estritamente necessários à execução deste contrato, nos termos da legislação aplicável.
- Comunicações e foro. As comunicações relevantes devem ser efetuadas por escrito para os contactos indicados pelas partes. Para resolução de litígios, será competente o foro legalmente aplicável, sem prejuízo de norma imperativa em contrário.
Feito em dois exemplares de igual teor, ficando cada parte na posse de um exemplar.
O CLIENTE
Assinatura: ____________________
O INTERMEDIÁRIO
Assinatura: ____________________
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Exclusividade e deveres das partes
Num regime de exclusividade, o cliente compromete-se normalmente a não contratar outros intermediários durante um período definido e a encaminhar contactos recebidos para o mediador indicado. A validade e os efeitos desta cláusula dependem da redação contratual e da legislação aplicável.
- Entregar informações verdadeiras e documentação relevante sobre o imóvel.
- Permitir visitas em horários previamente acordados.
- Comunicar propostas e alterações importantes nas condições do negócio.
- Respeitar a confidencialidade dos dados pessoais e comerciais recebidos.
- Evitar promessas ou anúncios que contrariem as condições estabelecidas no contrato.
Antes de assinar, confirme por escrito o valor da comissão, os impostos aplicáveis, o prazo de vigência e as consequências da exclusividade.
Como preencher e formalizar o modelo
Reúna os documentos de identificação, prova de titularidade ou poderes de representação, dados do imóvel e condições comerciais pretendidas. Preencha todos os campos variáveis sem deixar valores, datas ou obrigações essenciais indeterminados.
- Identifique corretamente o cliente e o intermediário.
- Descreva o imóvel e o tipo de negócio a promover.
- Defina preço, prazo, exclusividade e comissão.
- Leia as cláusulas, anexe documentos necessários e recolha as assinaturas.
Cuidados legais e documentais
É recomendável verificar a situação registral, fiscal, urbanística e documental do imóvel antes de o promover. O intermediário deve agir com diligência, lealdade e respeito pelas normas de defesa do consumidor, publicidade e proteção de dados aplicáveis.
Quando existirem vários proprietários, herdeiros, procuradores ou representantes de sociedades, confirme quem tem legitimidade para contratar e para aceitar propostas. A assinatura de todas as pessoas necessárias evita conflitos posteriores.
Perguntas frequentes
O contrato de intermediação imobiliária tem de ser exclusivo?
Não necessariamente. A exclusividade é uma opção contratual e deve ser expressamente definida, incluindo o seu prazo, alcance e eventuais efeitos caso o negócio seja realizado por outro meio.
Quando é paga a comissão imobiliária?
Depende do que for acordado e da legislação aplicável. O contrato deve indicar de forma inequívoca o facto que determina o vencimento da comissão, bem como o valor, os impostos e a forma de pagamento.
É possível rescindir o contrato antes do prazo?
Sim, nos termos previstos no próprio contrato ou na lei. Devem ser analisadas as condições de denúncia, resolução por incumprimento, aviso prévio e possíveis encargos decorrentes da cessação antecipada.