Готов модел на договор за управление на недвижим имот
Този готов модел на договор за управление на недвижим имот урежда отношенията между собственика и управителя. Включва основни условия за възлагане, представителство, събиране на наеми, поддръжка, възнаграждение, отчетност, срок и прекратяване на договора.
Договорът за управление на недвижим имот урежда възлагането на дейности по стопанисване, отдаване под наем и поддръжка на имот. Чрез него собственикът определя обхвата на правомощията на управителя и начина, по който последният отчита извършената работа. Ясно написаните клаузи намаляват риска от спорове относно разходи, наеми и извършени ремонти. Моделът следва да се адаптира към конкретния имот и договорените отношения.
Предназначение на договора
С този договор собственикът възлага на друго лице или дружество да извършва действия по управление на определен недвижим имот. Те могат да включват намиране на наематели, комуникация с тях, организиране на ремонти, плащане на текущи задължения и събиране на дължими суми.
Договорът не прехвърля собствеността върху имота. Той определя само договорните права и задължения между възложителя и управителя, както и границите на представителната власт, когато такава е предоставена.
Основни данни, които трябва да присъстват
Идентификацията на страните и на имота трябва да бъде достатъчно точна. Посочват се адрес, идентификатор по кадастралната карта, когато е приложимо, предназначение и всички особености, които са важни за управлението.
| Поле в договора | Предназначение | Честа грешка |
|---|---|---|
| Данни за страните | Установяват кой възлага и кой приема управлението | Липсва ЕИК, ЕГН или адрес за кореспонденция |
| Описание на имота | Определя обекта на управление | Посочен е само непълен адрес |
| Обхват на услугите | Изяснява конкретните задължения на управителя | Използвани са твърде общи формулировки |
| Възнаграждение | Урежда размера и срока за плащане | Не е уточнено дали сумата включва разходи |
| Отчетност | Определя периодичността и съдържанието на отчетите | Липсва срок за предаване на отчет |
Описание на правомощията
Управителят следва да действа само в рамките на изрично възложените му правомощия. Ако ще подписва договори с наематели, ще получава плащания или ще представлява собственика пред институции, това трябва да е ясно уредено, а при необходимост да се издаде отделно пълномощно.
Задължения на управителя
Обичайните задължения включват полагане на грижата на добър стопанин, своевременно информиране на собственика и пазене на документи за получени и извършени плащания. Добра практика е да се уговори писмено одобрение за разходи над определен лимит.
- Да поддържа имота в състояние, подходящо за договореното му ползване.
- Да събира наеми и други плащания само ако е изрично упълномощен.
- Да води отчет за приходите, разходите и наличните средства.
- Да уведомява собственика за повреди, претенции и просрочени задължения.
- Да не извършва извънредни разходи без съгласие, освен при неотложност.
Разходи и ремонти
Следва да се разграничат текущите разходи от основните ремонти и подобрения. В договора може да се посочи максимална сума, до която управителят може да възлага неотложни дейности без предварително одобрение.
Практическа препоръка: приложете приемо-предавателен протокол със снимки, показания на уреди и опис на ключове, мебели и оборудване.
Редактируем образец
Образец на документа
ДОГОВОР ЗА УПРАВЛЕНИЕ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ
Днес, ____________________, в гр./с. ____________________, между:
1. СОБСТВЕНИК / ВЪЗЛОЖИТЕЛ: ____________________, ЕГН/ЕИК ____________________, с адрес/седалище и адрес на управление: ____________________, представляван от ____________________, наричан по-долу „Възложител“,
и
2. УПРАВИТЕЛ / ИЗПЪЛНИТЕЛ: ____________________, ЕГН/ЕИК ____________________, с адрес/седалище и адрес на управление: ____________________, представляван от ____________________, наричан по-долу „Управител“,
се сключи настоящият договор:
| Параметър | Уговорени данни |
|---|---|
| Адрес на имота | ____________________ |
| Идентификатор / описание на имота | ____________________ |
| Предназначение на имота | ____________________ |
| Срок на договора | От ____________________ до ____________________ |
| Възнаграждение на управителя | ____________________ лв. / ____________________ % |
| Срок за месечен отчет | До ____________________ число на месеца |
| Лимит за неотложни разходи | ____________________ лв. |
- Предмет. Възложителят възлага, а Управителят приема да управлява недвижимия имот, подробно описан в таблицата по-горе, при условията на настоящия договор.
- Обхват на управлението. Управителят извършва следните дейности: ____________________; ____________________; ____________________. Управителят няма право да извършва действия извън изрично възложените му правомощия.
- Представителство. Управителят може да представлява Възложителя пред трети лица само в рамките на изрично предоставено писмено пълномощно.
- Задължения на Управителя. Управителят се задължава да полага грижата на добър стопанин, да пази документацията, да уведомява своевременно Възложителя за важни обстоятелства и да предоставя периодични отчети.
- Приходи и разходи. Всички получени суми и извършени разходи се отразяват в отчет. Разходи над сумата от ____________________ лв. се извършват след предварително писмено одобрение от Възложителя, освен при неотложна необходимост.
- Възнаграждение. Възложителят дължи на Управителя възнаграждение в размер и при условията, посочени в таблицата. Плащането се извършва до ____________________ по банков път / в брой.
- Срок и прекратяване. Договорът се сключва за посочения срок. Всяка страна може да го прекрати с писмено предизвестие от ____________________ дни. Незабавно прекратяване е възможно при съществено неизпълнение.
- Предаване при прекратяване. При прекратяване Управителят предава на Възложителя ключове, документи, налични средства, договори и отчет за извършените действия с приемо-предавателен протокол.
- Спорове. Страните уреждат споровете чрез преговори, а при непостигане на съгласие – по реда на действащото българско законодателство.
- Заключителни разпоредби. Изменения и допълнения на договора са валидни само ако са извършени в писмена форма и подписани от двете страни.
Договорът се подписа в два еднообразни екземпляра – по един за всяка от страните.
За Възложителя: ____________________
Име: ____________________
Дата: ____________________
За Управителя: ____________________
Име: ____________________
Дата: ____________________
Редактирайте текста директно тук. Промените се пазят в браузъра ви и можете да ги отпечатате или експортирате в Word и PDF.
Възнаграждение и финансова отчетност
Възнаграждението може да бъде фиксирана месечна сума, процент от събраните приходи или комбинация от двата подхода. Уточнете падежа, начина на плащане, данъчното третиране и дали допълнителните услуги се заплащат отделно.
Полезно е да се предвиди периодичен отчет, например всеки месец, съдържащ информация за събрани наеми, платени сметки, извършени разходи, наличности и непогасени вземания.
Срок, прекратяване и предаване на документация
Договорът може да бъде срочен или безсрочен. Предвидете ред за прекратяване с писмено предизвестие, основания за незабавно прекратяване и срок за окончателно уреждане на сметките.
- Изпратете писмено предизвестие съобразно уговорения срок.
- Изискайте междинен или окончателен финансов отчет.
- Съставете протокол за предаване на ключове, документи и средства.
- Уведомете наематели и контрагенти за промяната, когато е необходимо.
При прекратяване управителят следва да предаде всички документи, договори, ключове, налични средства и информация, свързана с имота. Добре е това предаване да се удостоверява с отделен протокол.
Често задавани въпроси
Нужен ли е нотариално заверен договор?
По правило договорът за управление е валиден в обикновена писмена форма, освен ако страните не са уговорили друго или конкретна сделка не изисква специална форма. За представителство пред трети лица може да е необходимо отделно пълномощно с подходяща форма.
Може ли управителят да подписва договор за наем?
Това е възможно, ако собственикът изрично е предоставил необходимата представителна власт. Обхватът, срокът и условията на това правомощие следва да бъдат формулирани ясно.
Как се определя възнаграждението?
Страните свободно договарят размера и начина на изчисляване на възнаграждението. Важно е да се уточни дали то е с включен данък, как се заплаща и какви допълнителни услуги се таксуват.