Vzor zmluvy o správe nehnuteľnosti pripravený na použitie
Vzor zmluvy o správe nehnuteľnosti upravuje vzťah medzi vlastníkom a správcom pri každodennej správe bytu, domu alebo iného objektu. Obsahuje určenie rozsahu služieb, odmeny, nakladania s finančnými prostriedkami, zodpovednosti, trvania zmluvy aj podmienok jej ukončenia.
Zmluva o správe nehnuteľnosti pomáha vlastníkovi zveriť prevádzkové, administratívne a technické úkony kvalifikovanému správcovi. Jasne vymedzuje, ktoré činnosti správca vykonáva, v akom rozsahu a za akú odmenu. Dobre pripravený dokument znižuje riziko sporov najmä pri hospodárení s peniazmi, opravách a komunikácii s nájomcami alebo dodávateľmi. Tento vzor je vhodný najmä pre individuálnu správu bytu, rodinného domu alebo komerčného priestoru.
Účel a význam zmluvy
Správa nehnuteľnosti môže zahŕňať evidenciu platieb, zabezpečenie opráv, objednávanie služieb, kontrolu technického stavu, komunikáciu s nájomcami a vedenie dokumentácie. Zmluva má presne určiť, či správca koná vo vlastnom mene alebo v mene vlastníka a v akom rozsahu môže vlastníka zastupovať.
Pri bytových domoch treba rozlišovať individuálnu zmluvu s vlastníkom od výkonu správy podľa osobitných pravidiel pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Ak ide o správu spoločných častí domu, je potrebné zohľadniť aj príslušnú právnu úpravu a rozhodnutia vlastníkov.
Rozsah poverenia správcu
Vlastník by nemal používať iba všeobecnú formuláciu o „kompletnej správe“. Odporúča sa uviesť konkrétne úkony, limity výdavkov, spôsob schvaľovania opráv a pravidlá pre podpisovanie zmlúv s dodávateľmi.
Základné náležitosti dokumentu
V zmluve označte zmluvné strany ich úplnými údajmi, teda menom, adresou, identifikačným číslom, ak ide o podnikateľa alebo právnickú osobu, a údajmi oprávnenej osoby. Nehnuteľnosť identifikujte podľa listu vlastníctva, katastrálneho územia, parcelného čísla alebo čísla bytu.
| Položka | Na čo slúži | Častá chyba |
|---|---|---|
| Označenie nehnuteľnosti | Jednoznačne určuje spravovaný majetok | Uvedenie iba poštovej adresy bez údajov z katastra |
| Rozsah správy | Vymedzuje činnosti správcu | Neurčité poverenie bez konkrétnych úkonov |
| Odmena správcu | Určuje cenu, splatnosť a prípadnú DPH | Chýba rozlíšenie odmeny a náhrad výdavkov |
| Limit výdavkov | Chráni vlastníka pri opravách a objednávkach | Nie je stanovená hranica na predchádzajúci súhlas |
| Vyúčtovanie | Určuje kontrolu príjmov a výdavkov | Chýba periodicita a forma odovzdania dokladov |
Odmena, výdavky a hospodárenie
Odmena môže byť dohodnutá pevnou mesačnou sumou, percentom z vybraného nájomného alebo kombináciou oboch spôsobov. Osobitne určte, ktoré náklady sú zahrnuté v odmene a ktoré výdavky môže správca účtovať navyše, napríklad náklady na havarijnú službu, poštovné alebo odborné posudky.
Kontrola finančných prostriedkov
Zmluva by mala stanoviť, na aký účet sa prijímajú platby, kto má dispozičné oprávnenie a ako často správca predkladá vyúčtovanie. Vlastník má mať prístup k účtovným dokladom, faktúram, zmluvám s dodávateľmi a prehľadu pohľadávok.
- určite presný spôsob výpočtu odmeny správcu,
- uveďte splatnosť odmeny a spôsob úhrady,
- stanovte maximálny limit bežných výdavkov bez súhlasu vlastníka,
- dohodnite pravidlá pre mimoriadne a havarijné opravy,
- vyžadujte pravidelné písomné vyúčtovanie a odovzdanie dokladov.
Praktické odporúčanie: Pred podpisom priložte k zmluve presný zoznam spravovaných úkonov a aktuálny stav nehnuteľnosti, aby bolo možné neskôr overiť, čo správca prevzal.
Upraviteľný vzor
Vzor dokumentu
ZMLUVA O SPRÁVE NEHNUTEĽNOSTI
uzatvorená podľa príslušných ustanovení právnych predpisov Slovenskej republiky
V ____________________ dňa ____________________
Vlastník:
Meno a priezvisko / Obchodné meno: ____________________
Trvalý pobyt / Sídlo: ____________________
Dátum narodenia / IČO: ____________________
Číslo dokladu / DIČ / IČ DPH: ____________________
Kontakt: ____________________
Správca:
Meno a priezvisko / Obchodné meno: ____________________
Trvalý pobyt / Sídlo: ____________________
Dátum narodenia / IČO: ____________________
Číslo dokladu / DIČ / IČ DPH: ____________________
Kontakt: ____________________
Zmluvné strany sa dohodli na tejto zmluve o správe nehnuteľnosti:
- Predmet zmluvy
Vlastník zveruje správcovi správu nehnuteľnosti špecifikovanej v tejto zmluve a správca sa zaväzuje vykonávať správu s odbornou starostlivosťou, v dohodnutom rozsahu a za dohodnutú odmenu. - Rozsah správy
Správca vykonáva najmä tieto činnosti: ____________________
____________________
____________________ - Práva a povinnosti správcu
Správca je povinný chrániť záujmy vlastníka, viesť evidenciu príjmov a výdavkov, uchovávať súvisiace doklady a informovať vlastníka o podstatných okolnostiach správy. Správca môže bez predchádzajúceho súhlasu vlastníka vynaložiť výdavok najviac do výšky uvedenej v tejto zmluve, okrem neodkladných opatrení na odvrátenie škody. - Práva a povinnosti vlastníka
Vlastník poskytne správcovi potrebnú súčinnosť, odovzdá dostupnú dokumentáciu k nehnuteľnosti a uhradí odmenu správcu a riadne preukázané, schválené náklady. - Odmena a náklady
Vlastník zaplatí správcovi odmenu a nahradí mu náklady podľa podmienok uvedených v tabuľke. Správca predloží vyúčtovanie v dohodnutej periodicite spolu s príslušnými dokladmi. - Trvanie a ukončenie zmluvy
Zmluva sa uzatvára na dobu ____________________. Zmluvu možno ukončiť písomnou dohodou, výpoveďou alebo odstúpením za podmienok ustanovených zákonom alebo touto zmluvou. Výpovedná lehota je ____________________. - Záverečné ustanovenia
Zmeny a doplnky tejto zmluvy možno vykonať len písomnými, číslovanými dodatkami podpísanými oboma zmluvnými stranami. Zmluva je vyhotovená v ______ rovnopisoch, z ktorých každá strana dostane ______ vyhotovenie.
| Premenný údaj | Dohodnutá hodnota |
|---|---|
| Spravovaná nehnuteľnosť | Adresa: ____________________ Katastrálne územie: ____________________ List vlastníctva / parcela / číslo bytu: ____________________ |
| Účel správy | ____________________ |
| Odmena správcu | ____________________ EUR bez DPH / s DPH za ____________________ |
| Splatnosť odmeny | ____________________ |
| Limit výdavkov bez súhlasu vlastníka | ____________________ EUR |
| Spôsob vyúčtovania | ____________________ |
| Účet na úhrady | IBAN: ____________________ |
| Doba trvania zmluvy | Od ____________________ do ____________________ |
Prílohy: ____________________
____________________
Vlastník
____________________
podpis
Správca
____________________
podpis
Text upravte priamo tu. Zmeny sa ukladajú vo vašom prehliadači a môžete ich vytlačiť alebo exportovať do Wordu a PDF.
Práva, povinnosti a zodpovednosť
Správca má povinnosť konať s odbornou starostlivosťou, chrániť záujmy vlastníka, viesť evidenciu a bez zbytočného odkladu informovať o podstatných okolnostiach. Vlastník je povinný poskytovať súčinnosť, odovzdať potrebné dokumenty a včas uhrádzať dohodnutú odmenu a schválené náklady.
Do zmluvy je vhodné zahrnúť zodpovednosť správcu za škodu spôsobenú porušením povinností a povinnosť mať poistenie zodpovednosti, ak to povaha správy odôvodňuje. Upravte tiež pravidlá ochrany osobných údajov, ak správca pracuje s údajmi nájomcov alebo záujemcov o prenájom.
Trvanie a ukončenie zmluvy
Zmluvu možno uzavrieť na dobu určitú alebo neurčitú. Pri dobe neurčitej stanovte výpovednú lehotu, spôsob doručovania výpovede a okamih, od ktorého začne lehota plynúť. Pri závažnom porušení povinností môže byť vhodné dohodnúť možnosť odstúpenia.
Po skončení správy musí správca odovzdať všetky kľúče, zmluvy, účtovné doklady, technickú dokumentáciu, prehľad pohľadávok a nevyčerpané finančné prostriedky. Odovzdanie odporúčame potvrdiť písomným protokolom.
- Skontrolujte údaje vlastníka, správcu a nehnuteľnosti podľa dostupných dokladov.
- Vymedzte jednotlivé služby správcu a limity jeho oprávnení.
- Dohodnite odmenu, náhradu výdavkov a pravidlá vyúčtovania.
- Podpíšte zmluvu a uschovajte prílohy vrátane odovzdávacieho protokolu.
Často kladené otázky
Môže správca objednať opravu bez súhlasu vlastníka?
Áno, ak to zmluva výslovne umožňuje alebo ak ide o neodkladný zásah potrebný na odvrátenie škody. Pri bežných opravách je vhodné stanoviť finančný limit, nad ktorý správca potrebuje predchádzajúci súhlas vlastníka.
Musí mať správca plnú moc?
Ak má správca podpisovať zmluvy, zastupovať vlastníka pred úradmi alebo konať voči tretím osobám v jeho mene, spravidla je vhodné udeliť mu samostatnú písomnú plnú moc v presne určenom rozsahu.
Ako často má správca predkladať vyúčtovanie?
Závisí to od dohody strán a rozsahu správy. V praxi je rozumné dohodnúť mesačný alebo štvrťročný prehľad platieb a výdavkov, pričom úplné ročné vyúčtovanie poskytuje vlastníkovi širšiu kontrolu.