Gotowy wzór umowy podnajmu lokalu do wypełnienia
Wzór umowy podnajmu lokalu umożliwia uporządkowane ustalenie warunków oddania lokalu lub jego części do używania przez podnajemcę. Dokument obejmuje dane stron, opis lokalu, wysokość czynszu i opłat, okres podnajmu, kaucję, obowiązki stron, zasady wypowiedzenia oraz podpisy.
Umowa podnajmu określa zasady, na jakich najemca oddaje lokal albo jego część do używania innej osobie, czyli podnajemcy. Dobrze sporządzony dokument ogranicza ryzyko sporów dotyczących czynszu, opłat, stanu lokalu i terminu zwrotu. Przed podpisaniem należy przede wszystkim sprawdzić, czy umowa najmu głównego oraz właściciel dopuszczają podnajem. Warto również przygotować protokół zdawczo-odbiorczy i dokumentację fotograficzną lokalu.
Czym jest umowa podnajmu
Podnajem powstaje wtedy, gdy najemca nie będący właścicielem lokalu przekazuje go w całości lub części do używania podnajemcy. Najemca pozostaje jednocześnie związany umową z właścicielem i co do zasady nadal odpowiada wobec niego za wykonywanie obowiązków wynikających z najmu głównego.
Umowa podnajmu powinna wskazywać, czy obejmuje całe mieszkanie, pokój, miejsce postojowe lub inną wyodrębnioną część nieruchomości. Precyzyjny opis przedmiotu podnajmu ułatwia ustalenie faktycznego zakresu korzystania z lokalu.
Zgoda właściciela lub wynajmującego
W polskich realiach podnajem lokalu wymaga co do zasady zgody wynajmującego, chyba że umowa najmu stanowi inaczej. Zgoda powinna mieć formę pozwalającą wykazać jej treść, najlepiej pisemną, i obejmować konkretny lokal oraz okres podnajmu.
Najważniejsze elementy dokumentu
Dokument powinien identyfikować strony, lokal i podstawę uprawnienia najemcy do zawarcia podnajmu. Należy ustalić czynsz, termin płatności, rozliczanie mediów, wysokość kaucji i czas trwania umowy.
| Pole dokumentu | Cel | Częsty błąd |
|---|---|---|
| Dane stron | Umożliwiają jednoznaczną identyfikację najemcy i podnajemcy | Brak adresu lub numeru dokumentu tożsamości |
| Opis lokalu | Określa zakres przekazanego pomieszczenia lub lokalu | Niepodanie numeru lokalu albo części wspólnych |
| Czynsz i opłaty | Wskazuje należności oraz terminy zapłaty | Brak rozróżnienia czynszu od mediów |
| Kaucja | Zabezpiecza roszczenia związane z umową | Brak zasad jej zwrotu i potrąceń |
| Okres podnajmu | Ustala datę rozpoczęcia i zakończenia korzystania | Niezgodność z okresem najmu głównego |
Czynsz, opłaty i kaucja
W umowie należy oddzielnie wskazać kwotę czynszu za podnajem od opłat eksploatacyjnych, zaliczek na media i innych należności. Warto opisać rachunek bankowy, dzień płatności oraz zasady rozliczenia nadpłat i niedopłat.
Rozliczenie mediów
Jeżeli opłaty zależą od zużycia, strony powinny zanotować stany liczników przy wydaniu lokalu. Gdy podnajemca korzysta wyłącznie z części mieszkania, można określić proporcję rozliczania kosztów lub inny uzgodniony sposób podziału.
- wysokość miesięcznego czynszu;
- termin i sposób zapłaty;
- zakres opłat za prąd, gaz, wodę, ogrzewanie i internet;
- kwotę, termin wpłaty oraz warunki zwrotu kaucji;
- zasady dokumentowania rozliczeń i udostępniania rachunków.
Wzór do edycji
Wzór dokumentu
UMOWA PODNAJMU LOKALU
zawarta w dniu ____________________ w ____________________, pomiędzy:
Najemcą (Podnajmującym):
imię i nazwisko / nazwa: ____________________
adres: ____________________
PESEL / NIP / KRS: ____________________
numer dokumentu tożsamości: ____________________
a
Podnajemcą:
imię i nazwisko / nazwa: ____________________
adres: ____________________
PESEL / NIP / KRS: ____________________
numer dokumentu tożsamości: ____________________
zwanymi dalej łącznie „Stronami”.
Najemca oświadcza, że przysługuje mu prawo do korzystania z lokalu na podstawie umowy najmu zawartej z ____________________ w dniu ____________________. Najemca oświadcza, że posiada zgodę wynajmującego na podnajem / że zgoda nie jest wymagana zgodnie z umową najmu głównego.*
| Element | Ustalenia Stron |
|---|---|
| Adres lokalu | ____________________ |
| Zakres podnajmu | cały lokal / część lokalu: ____________________ |
| Okres podnajmu | od ____________________ do ____________________ |
| Czynsz miesięczny | ____________________ zł, płatny do dnia ____________________ |
| Opłaty dodatkowe | ____________________ |
| Kaucja | ____________________ zł, wpłacona do dnia ____________________ |
| Rachunek do wpłat | ____________________ |
- Przedmiot umowy. Najemca oddaje Podnajemcy do używania lokal opisany w tabeli powyżej, a Podnajemca lokal ten przyjmuje na warunkach niniejszej umowy.
- Przeznaczenie lokalu. Podnajemca będzie używać lokalu wyłącznie w celu ____________________. Zmiana przeznaczenia wymaga uprzedniej zgody Najemcy, a jeżeli jest wymagana, także zgody wynajmującego.
- Czynsz i opłaty. Podnajemca będzie płacić czynsz oraz opłaty dodatkowe w kwotach i terminach wskazanych w tabeli. Za dzień zapłaty uznaje się dzień uznania rachunku bankowego Najemcy.
- Kaucja. Kaucja zabezpiecza należności Najemcy wynikające z niniejszej umowy. Zostanie rozliczona i zwrócona Podnajemcy w terminie ____________________ dni od zwrotu lokalu, po potrąceniu należnych i udokumentowanych kwot.
- Wydanie lokalu. Wydanie lokalu nastąpi w dniu ____________________ na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego stanowiącego załącznik do niniejszej umowy. Protokół obejmuje w szczególności stan lokalu, wyposażenie, liczbę kluczy i stany liczników.
- Obowiązki Podnajemcy. Podnajemca zobowiązuje się używać lokal zgodnie z jego przeznaczeniem, utrzymywać go w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego oraz nie oddawać lokalu ani jego części do dalszego używania bez wymaganej zgody.
- Naprawy i szkody. Podnajemca niezwłocznie zawiadomi Najemcę o awariach i szkodach. Za szkody powstałe z winy Podnajemcy lub osób, za które odpowiada, Podnajemca ponosi odpowiedzialność na zasadach określonych przepisami prawa.
- Wypowiedzenie. Umowa może zostać wypowiedziana na zasadach wynikających z przepisów prawa oraz z zachowaniem okresu wypowiedzenia wynoszącego ____________________, z zastrzeżeniem przypadków uzasadniających wcześniejsze rozwiązanie umowy.
- Zakończenie podnajmu. Po zakończeniu umowy Podnajemca zwróci lokal opróżniony z rzeczy należących do niego, w stanie niepogorszonym ponad normalne zużycie, wraz ze wszystkimi przekazanymi kluczami.
- Postanowienia końcowe. Zmiany umowy wymagają formy ____________________. W sprawach nieuregulowanych stosuje się właściwe przepisy prawa polskiego. Umowę sporządzono w ____________________ jednobrzmiących egzemplarzach, po ____________________ dla każdej ze Stron.
* Niepotrzebne skreślić.
____________________
Najemca (Podnajmujący)
____________________
Podnajemca
____________________
Data i podpis wynajmującego – jeżeli wymagana jest zgoda
Edytuj tekst bezpośrednio tutaj. Zmiany zapisują się w przeglądarce, a dokument możesz wydrukować lub wyeksportować do Worda i PDF.
Wydanie i stan lokalu
Przekazanie lokalu najlepiej potwierdzić protokołem zdawczo-odbiorczym podpisanym przez obie strony. Protokół może zawierać wykaz wyposażenia, stan liczników, liczbę przekazanych kluczy oraz opis istniejących uszkodzeń.
Praktyczna wskazówka: do protokołu dołącz fotografie wykonane w dniu wydania lokalu i opisz ich datę oraz zakres.
Podnajemca powinien używać lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, dbać o niego i nie dokonywać zmian bez wymaganej zgody. Najemca powinien natomiast zapewnić podnajemcy możliwość spokojnego korzystania z lokalu w zakresie ustalonym w umowie.
Czas trwania i zakończenie podnajmu
Okres podnajmu nie powinien wykraczać poza czas, w którym najemca jest uprawniony do korzystania z lokalu na podstawie umowy głównej. W treści należy określić, czy umowa została zawarta na czas oznaczony czy nieoznaczony oraz jakie są zasady jej wypowiedzenia.
- Sprawdź treść umowy najmu głównego i wymóg zgody wynajmującego.
- Ustal zakres podnajmu, wysokość należności oraz okres obowiązywania.
- Sporządź umowę i załącz protokół wydania lokalu.
- Podpisz dokument w co najmniej dwóch jednobrzmiących egzemplarzach.
Warto opisać przypadki, w których wypowiedzenie może nastąpić wcześniej, na przykład przy zaleganiu z płatnościami, naruszaniu zasad korzystania z lokalu lub utracie przez najemcę prawa do najmu głównego. Postanowienia powinny być zgodne z obowiązującymi przepisami oraz umową najmu głównego.
Najczęściej zadawane pytania
Czy podnajemca zawiera umowę bezpośrednio z właścicielem?
Nie. W umowie podnajmu stronami są zazwyczaj najemca i podnajemca. Właściciel lub wynajmujący z umowy głównej może jednak udzielać zgody na podnajem albo określać jego warunki.
Czy kaucja jest obowiązkowa?
Nie zawsze. Jej pobranie zależy od ustaleń stron, chyba że szczególne przepisy lub rodzaj najmu przewidują odmienne wymagania. Jeżeli kaucja jest pobierana, należy jasno opisać sposób i termin jej rozliczenia.
Czy można podnająć tylko jeden pokój?
Tak, o ile zakres podnajmu został dokładnie opisany, a najemca ma wymagane uprawnienie lub zgodę. Umowa powinna wtedy wskazać, które pomieszczenia są przeznaczone do wyłącznego używania, a które pozostają wspólne.
Podstawa prawna i przydatne wskazówki
Przy przygotowywaniu umowy należy uwzględnić przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące najmu, regulacje odnoszące się do ochrony praw lokatorów oraz konkretne postanowienia umowy najmu głównego. W przypadku lokali mieszkalnych szczególne znaczenie ma zgodność ustaleń z przepisami bezwzględnie obowiązującymi.
Jeśli przedmiotem podnajmu jest lokal wykorzystywany do działalności gospodarczej, strony mogą potrzebować dodatkowych postanowień dotyczących przeznaczenia lokalu, oznaczeń, odpowiedzialności za szkody i ubezpieczenia.