건물 유지관리 서비스 계약서 바로 사용 가능한 양식

건물 유지관리 서비스 계약서는 건물의 안전성, 기능성 및 쾌적한 사용 환경을 유지하기 위해 관리주체와 전문 업체 사이의 역할을 정하는 문서입니다. 계약서에는 관리 대상 시설, 점검 주기, 보수 범위, 비용 부담 및 긴급 상황 대응 절차를 구체적으로 담아야 합니다. 문서화된 기준은 업무 누락과 비용 분쟁을 줄이고, 장기적인 시설 운영 계획을 세우는 데 도움이 됩니다. 특히 전기·소방·승강기·기계설비 등 법정 점검 대상이 포함되는 경우 관련 법령과 별도 계약의 적용 여부를 확인해야 합니다.

건물 유지관리 계약서의 목적

이 계약은 건물 소유자, 임차인 대표, 관리단 또는 관리회사가 유지관리 수행자에게 시설 점검과 보수 업무를 맡기는 조건을 정하는 데 사용됩니다. 단순 청소나 경비와 달리 시설 유지관리는 설비의 성능 유지, 고장 예방, 안전사고 방지 및 긴급 복구를 핵심 목적으로 합니다.

계약 당사자는 업무 범위와 결과 기준을 사전에 합의함으로써 서비스 수준에 대한 기대 차이를 줄일 수 있습니다. 정기 관리 업무와 별도 견적이 필요한 수리·교체 업무를 구분하는 것이 중요합니다.

계약 당사자와 권한 확인

발주자는 건물 소유자 또는 적법한 관리 권한을 가진 자인지 확인하고, 수급자는 필요한 등록·면허·인력·보험 가입 요건을 갖추었는지 검토해야 합니다. 관리단이나 법인이 계약하는 경우 대표자의 성명과 권한 근거도 기재하는 것이 바람직합니다.

반드시 기재할 핵심 항목

유지관리 대상의 주소와 범위는 가능한 한 구체적으로 작성해야 합니다. 예를 들어 공용부 전기설비, 급배수 설비, 냉난방 설비, 소방설비, 옥상 및 외벽 등 대상 시설을 목록이나 별첨으로 명시할 수 있습니다.

업무 범위와 제외 업무 설정

계약서에는 정기 순찰, 상태 점검, 소모품 교체, 경미한 보수, 점검 기록 작성 및 월간 보고 등 기본 업무를 정리해야 합니다. 설비 교체, 대규모 수리, 법정 검사 수수료, 자재비와 야간 긴급 출동비처럼 별도 비용이 발생할 수 있는 업무도 함께 구분해야 합니다.

별도 견적 업무의 처리

계약 범위를 벗어난 공사는 수급자가 사전에 견적서와 작업 계획을 제출하고 발주자의 서면 승인 후 시행하도록 정하는 것이 안전합니다. 긴급한 안전조치가 필요한 경우에는 사후 승인 절차와 최대 지출 한도를 함께 정할 수 있습니다.

• 관리 대상 건물과 공용시설의 정확한 주소
• 점검 대상 설비별 관리·점검 기준
• 정기 방문 횟수와 보고서 제출 시점
• 기본 대금에 포함되는 인력·소모품 범위
• 추가 공사 및 긴급 출동의 승인·정산 절차

대금, 기간 및 해지 조건

대금은 월 정액, 방문 횟수 기준 또는 업무량 기준으로 정할 수 있으며, 지급일과 세금계산서 발행 여부를 명확히 해야 합니다. 계약 기간 중 물가, 인건비 또는 관리 범위가 변동될 수 있으므로 갱신과 대금 조정의 기준도 검토할 필요가 있습니다.

해지 조항에는 상대방의 중대한 계약 위반, 대금 연체, 무단 재위탁, 안전 의무 위반 등의 사유와 시정 요구 기간을 포함하는 것이 일반적입니다. 일방 해지 시 인수인계, 미지급금 정산 및 보관 자료의 반환 방식도 정해 두어야 합니다.

1. 건물 현황과 관리 대상 설비를 현장 확인합니다.
2. 정기 업무, 긴급 업무 및 제외 업무를 구분합니다.
3. 대금, 계약 기간, 보고 방식 및 승인 절차를 합의합니다.
4. 서명 전 별첨 목록과 보험·자격 관련 서류를 확인합니다.

계약 체결 전에는 설비별 사진, 기존 점검 기록 및 하자 내역을 인수인계 목록으로 남겨 두는 것이 책임 소재를 판단하는 데 실질적인 도움이 됩니다.

안전, 기록 및 개인정보 보호

수급자는 작업 중 산업안전 관련 법령과 건물의 안전관리 규정을 준수하고, 작업자에게 필요한 보호구와 안전교육을 제공해야 합니다. 발주자는 작업에 필요한 출입 권한, 설비 도면 및 위험 정보 제공에 협조할 의무를 정할 수 있습니다.

점검표, 보수 이력, 장애 발생 기록 및 사진 자료는 계약 관리의 핵심 증빙입니다. 출입 기록이나 입주자 연락처 등 개인정보를 처리하게 되는 경우에는 이용 목적, 접근 권한 및 보관·파기 기준을 별도로 관리해야 합니다.

자주 묻는 질문

정기 유지관리비에 자재비도 포함해야 하나요?

소액 소모품을 정액 대금에 포함할 수 있으나, 부품 교체나 대규모 자재는 별도 견적과 승인 대상으로 구분하는 경우가 많습니다. 포함 품목과 한도를 계약서 또는 별첨에 명시하는 것이 좋습니다.

긴급 고장 시 업체는 언제까지 출동해야 하나요?

건물 용도와 설비의 중요도에 따라 달라집니다. 계약서에 접수 방법, 응답 시간, 현장 도착 목표 시간, 야간·휴일 대응 및 추가 비용을 구체적으로 정해야 합니다.

유지관리 업체가 하도급을 줄 수 있나요?

전문 공정의 외주가 필요할 수 있으므로 허용 여부와 사전 서면 승인 요건을 정하는 것이 바람직합니다. 하도급을 허용하더라도 원수급자의 관리·보증 책임은 유지되도록 규정해야 합니다.

계약서 작성 시 검토 사항

건물의 규모, 용도 및 설비 상태에 따라 필요한 조항은 달라집니다. 집합건물, 상가, 사무실, 공장 또는 공동주택 등 건물 유형별 의무와 관계 법령을 확인하고, 필요한 경우 기술자 또는 법률 전문가의 검토를 받으십시오.

아래 양식은 일반적인 유지관리 용역 관계를 위한 기초 문서입니다. 실제 계약에는 시설 목록, 점검표, 단가표, 비상연락망 및 작업 안전수칙을 별첨으로 추가하면 관리 기준을 더욱 명확하게 할 수 있습니다.

참고 자료

• 국가법령정보센터
• 국토교통부
• 한국산업안전보건공단
• 소방청