Gotowy wzór umowy kupna-sprzedaży nieruchomości
Gotowy wzór umowy kupna-sprzedaży nieruchomości pomaga uporządkować najważniejsze ustalenia między sprzedającym a kupującym. Dokument obejmuje dane stron, opis nieruchomości, cenę, sposób zapłaty, termin wydania oraz postanowienia dotyczące kosztów i oświadczeń stron.
Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości jest podstawowym dokumentem regulującym ustalenia między sprzedającym a kupującym. W polskim prawie przeniesienie własności nieruchomości co do zasady wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Starannie przygotowany projekt ułatwia zebranie danych potrzebnych notariuszowi i ogranicza ryzyko nieporozumień. Poniższy wzór ma charakter pomocniczy i powinien zostać dostosowany do konkretnej transakcji.
Znaczenie umowy sprzedaży nieruchomości
Umowa określa przede wszystkim strony transakcji, dokładnie oznaczoną nieruchomość, cenę oraz zasady jej zapłaty. Jeżeli dokument ma przenosić własność, musi zostać zawarty w formie aktu notarialnego; zwykła forma pisemna nie wywoła tego skutku.
Projekt umowy może służyć jako materiał roboczy przed wizytą w kancelarii notarialnej. Notariusz zweryfikuje wymagane dokumenty, treść księgi wieczystej, umocowanie stron oraz zgodność czynności z przepisami.
Umowa przedwstępna a umowa przyrzeczona
Umowa przedwstępna zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Umowa przyrzeczona jest natomiast właściwą umową sprzedaży, na podstawie której dochodzi do przeniesienia własności, jeżeli została zawarta w wymaganej formie.
Dane, które należy przygotować
Przed sporządzeniem dokumentu warto zebrać pełne dane identyfikacyjne stron oraz informacje dotyczące stanu prawnego i faktycznego nieruchomości. Opis powinien pozwalać jednoznacznie zidentyfikować przedmiot sprzedaży.
| Pole dokumentu | Cel | Częsty błąd |
|---|---|---|
| Dane stron | Identyfikacja sprzedającego i kupującego | Niepełny adres lub błędny numer PESEL |
| Numer księgi wieczystej | Weryfikacja prawa własności i obciążeń | Podanie nieaktualnego numeru księgi |
| Opis nieruchomości | Jednoznaczne wskazanie lokalu, domu lub działki | Brak powierzchni, numeru działki lub udziału |
| Cena i zapłata | Określenie świadczenia kupującego | Brak terminu lub rachunku do płatności |
| Termin wydania | Ustalenie przekazania posiadania i kluczy | Brak zasad sporządzenia protokołu |
Dokumenty dotyczące nieruchomości
Zakres dokumentów zależy od rodzaju nieruchomości i okoliczności transakcji. Zazwyczaj potrzebne są m.in. dokument nabycia, dane z księgi wieczystej, zaświadczenia administracyjne oraz dokumenty potwierdzające brak zaległości, jeśli są wymagane.
Najważniejsze postanowienia umowne
Kluczowe postanowienia powinny być precyzyjne, sprawdzalne i zgodne z rzeczywistymi ustaleniami stron. W szczególności należy opisać cenę, harmonogram płatności, zadatek lub zaliczkę, termin zawarcia aktu oraz termin wydania nieruchomości.
- pełne dane identyfikacyjne stron;
- dokładne oznaczenie nieruchomości i jej udziałów;
- cena wyrażona liczbowo i słownie;
- metoda oraz termin zapłaty;
- zasady wydania nieruchomości i rozliczenia mediów.
Przed podpisaniem aktu porównaj dane zawarte w projekcie z aktualną treścią księgi wieczystej oraz dokumentami tożsamości stron.
Wzór do edycji
Wzór dokumentu
UMOWA KUPNA-SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI
zawarta w miejscowości ____________________, dnia ____________________ r.
pomiędzy:
Sprzedającym: ____________________, zamieszkałym/ą pod adresem ____________________, PESEL/NIP ____________________, legitymującym/ą się ____________________, zwanym/ą dalej „Sprzedającym”,
a
Kupującym: ____________________, zamieszkałym/ą pod adresem ____________________, PESEL/NIP ____________________, legitymującym/ą się ____________________, zwanym/ą dalej „Kupującym”.
Sprzedający i Kupujący są dalej łącznie zwani „Stronami”.
| Element | Ustalenia Stron |
|---|---|
| Rodzaj nieruchomości | ____________________ |
| Adres nieruchomości | ____________________ |
| Numer księgi wieczystej | ____________________ |
| Numer działki / numer lokalu | ____________________ |
| Powierzchnia | ____________________ m² |
| Cena sprzedaży | ____________________ zł (słownie: ____________________) |
| Sposób i termin zapłaty | ____________________ |
| Termin wydania nieruchomości | ____________________ |
- Przedmiot umowy. Sprzedający oświadcza, że jest właścicielem nieruchomości opisanej w tabeli powyżej, zwanej dalej „Nieruchomością”, oraz że przysługuje mu prawo do jej sprzedaży.
- Oświadczenia Sprzedającego. Sprzedający oświadcza, że Nieruchomość jest wolna od praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem: ____________________. Sprzedający oświadcza ponadto, że stan faktyczny Nieruchomości jest znany Kupującemu.
- Sprzedaż i cena. Sprzedający sprzedaje Kupującemu Nieruchomość za cenę ____________________ zł, a Kupujący Nieruchomość kupuje i zobowiązuje się zapłacić cenę w sposób wskazany w tabeli.
- Zapłata. Zapłata nastąpi przelewem na rachunek Sprzedającego nr ____________________ / w inny uzgodniony sposób: ____________________. Zadatek/zaliczka w kwocie ____________________ zł zostanie rozliczony/a na poczet ceny.
- Wydanie. Sprzedający wyda Kupującemu Nieruchomość wraz z kluczami, dokumentacją i wyposażeniem wskazanym w protokole zdawczo-odbiorczym najpóźniej do dnia ____________________.
- Koszty. Koszty zawarcia umowy, wynagrodzenie notariusza, opłaty sądowe oraz podatki Strony ponoszą w następujący sposób: ____________________.
- Postanowienia końcowe. Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy właściwej dla danej czynności prawnej. W sprawach nieuregulowanych zastosowanie mają właściwe przepisy prawa polskiego.
Strony zgodnie oświadczają, że zapoznały się z treścią umowy, rozumieją jej postanowienia i przyjmują je bez zastrzeżeń.
____________________________
Sprzedający
____________________________
Kupujący
____________________________
Notariusz / miejsce na potwierdzenie formy aktu notarialnego
Edytuj tekst bezpośrednio tutaj. Zmiany zapisują się w przeglądarce, a dokument możesz wydrukować lub wyeksportować do Worda i PDF.
Cena, zadatek i rozliczenia
Cena powinna wskazywać walutę, łączną kwotę oraz sposób przekazania środków. Jeżeli strony ustalają zadatek, powinny wyraźnie określić jego wysokość, termin wpłaty i zasady rozliczenia, pamiętając, że skutki zadatku wynikają z przepisów oraz treści umowy.
Należy także rozstrzygnąć, kto ponosi koszty notarialne, opłaty sądowe i podatki związane z transakcją. Warto osobno opisać rozliczenie czynszu, mediów, opłat wspólnotowych lub innych należności przypadających na dzień wydania.
Wydanie nieruchomości i obowiązki stron
Termin wydania może przypadać w dniu podpisania aktu albo później. Dla celów dowodowych zaleca się sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego z opisem stanu nieruchomości, stanami liczników, liczbą przekazanych kluczy i wyposażeniem pozostawionym przez sprzedającego.
- Sprawdź aktualny stan prawny nieruchomości.
- Uzgodnij cenę, źródło finansowania i terminy płatności.
- Przygotuj projekt oraz dokumenty dla notariusza.
- Podpisz akt notarialny i sporządź protokół wydania.
Najczęściej zadawane pytania
Czy zwykła umowa pisemna przenosi własność nieruchomości?
Nie. Dla przeniesienia własności nieruchomości wymagany jest akt notarialny. Dokument pisemny może jednak pełnić inną funkcję, na przykład projektu ustaleń lub umowy przedwstępnej.
Czy trzeba wskazać numer księgi wieczystej?
Jest to bardzo ważne dla prawidłowego oznaczenia nieruchomości i weryfikacji jej stanu prawnego. Jeżeli nieruchomość nie ma księgi wieczystej, należy ustalić z notariuszem właściwy sposób jej identyfikacji.
Kiedy należy wydać klucze kupującemu?
Termin wydania ustalają strony w umowie. Dobrą praktyką jest przekazanie kluczy na podstawie podpisanego protokołu zdawczo-odbiorczego po spełnieniu uzgodnionych warunków płatności.