Modelo pronto de contrato de compra e venda de imóvel
Este modelo de contrato de compra e venda de imóvel oferece uma estrutura organizada para formalizar a negociação entre vendedor e comprador. Inclui identificação das partes, descrição do bem, preço, condições de pagamento, entrega da posse, escritura, responsabilidades e assinaturas, permitindo adaptação ao caso concreto.
O contrato de compra e venda de imóvel é o instrumento utilizado para registrar as condições acordadas entre quem vende e quem adquire um bem imobiliário. Ele deve identificar corretamente as partes, descrever o imóvel com precisão e estabelecer o preço, a forma de pagamento e os prazos aplicáveis. Embora o contrato seja relevante para a segurança da negociação, a transferência da propriedade normalmente exige escritura pública, quando cabível, e registro no Cartório de Registro de Imóveis. Por isso, as cláusulas devem ser compatíveis com a situação concreta e com a legislação aplicável.
Finalidade do contrato de compra e venda
Este contrato documenta a obrigação do vendedor de transferir o imóvel e do comprador de pagar o preço ajustado. Também permite definir consequências para atrasos, desistências, pendências documentais e demais situações que possam surgir antes da formalização definitiva da transferência.
Em operações imobiliárias, é importante distinguir a assinatura do contrato da efetiva transmissão da propriedade. Em regra, a aquisição da propriedade imobiliária perante terceiros depende do título adequado e do respectivo registro na matrícula do imóvel.
Informações indispensáveis
Os dados inseridos devem ser conferidos com documentos oficiais, especialmente a matrícula atualizada do imóvel e os documentos de identificação das partes. Uma descrição incompleta ou divergente pode gerar dificuldades na escritura, no financiamento ou no registro.
| Campo do documento | Finalidade | Erro frequente |
|---|---|---|
| Qualificação das partes | Identificar comprador e vendedor | Omitir estado civil ou CPF |
| Matrícula do imóvel | Individualizar o bem negociado | Usar dados desatualizados |
| Preço e pagamento | Definir valor, sinal e vencimentos | Não indicar datas ou comprovantes |
| Posse e entrega das chaves | Fixar o momento de ocupação | Confundir posse com propriedade |
| Débitos e tributos | Distribuir responsabilidades | Não prever débitos anteriores |
Identificação das partes
Informe nome completo, nacionalidade, profissão, estado civil, número de documento, CPF e endereço. Se alguma das partes for pessoa jurídica, inclua denominação social, CNPJ, sede e a identificação de seu representante com poderes válidos.
Descrição do imóvel
Reproduza os elementos essenciais da matrícula: número, cartório competente, endereço, área, confrontações quando pertinentes e eventuais ônus. Havendo vaga de garagem, benfeitorias, fração ideal ou bens acessórios incluídos, descreva-os expressamente.
Preço, sinal e condições de pagamento
O preço deve ser indicado em algarismos e por extenso, bem como a forma de pagamento. Caso exista sinal, arras, parcelas, financiamento ou quitação condicionada à aprovação de crédito, especifique valores, datas, contas de pagamento e documentos de comprovação.
Também convém definir se haverá correção monetária, juros ou multa por atraso. Se o negócio depender de condição futura, como a baixa de gravame ou a aprovação de financiamento, a condição e seus efeitos devem estar claramente redigidos.
- Indique o valor total da negociação em números e por extenso.
- Defina o valor do sinal e a data de seu pagamento.
- Liste cada parcela, vencimento e meio de pagamento.
- Preveja a responsabilidade por despesas bancárias e tributárias.
- Guarde recibos, transferências e demais comprovantes de quitação.
Modelo editável
Modelo do documento
CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
Pelo presente instrumento particular, as partes abaixo identificadas:
VENDEDOR(A): ____________________, nacionalidade ____________________, profissão ____________________, estado civil ____________________, portador(a) do RG nº ____________________ e CPF nº ____________________, residente e domiciliado(a) à ____________________.
COMPRADOR(A): ____________________, nacionalidade ____________________, profissão ____________________, estado civil ____________________, portador(a) do RG nº ____________________ e CPF nº ____________________, residente e domiciliado(a) à ____________________.
Celebram o presente CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, mediante as cláusulas e condições seguintes.
| Item | Informação |
|---|---|
| Imóvel | ____________________ |
| Matrícula e Cartório de Registro de Imóveis | ____________________ |
| Preço total | R$ ____________________ (____________________) |
| Valor do sinal | R$ ____________________ |
| Forma e prazo de pagamento | ____________________ |
| Data de entrega da posse/chaves | ____________________ |
| Data prevista para escritura | ____________________ |
| Responsável por ITBI, escritura e registro | ____________________ |
- Objeto. O(A) VENDEDOR(A) promete vender ao(à) COMPRADOR(A), que promete comprar, o imóvel situado à ____________________, descrito na matrícula nº ____________________, do ____________________ Cartório de Registro de Imóveis de ____________________, com todos os seus acessos, benfeitorias e pertenças, salvo as exclusões expressamente previstas neste contrato.
- Preço e pagamento. O preço certo e ajustado da compra e venda é de R$ ____________________ (____________________), que será pago pelo(a) COMPRADOR(A) da seguinte forma: ____________________. O valor de R$ ____________________ será pago a título de sinal e princípio de pagamento em ____/____/________.
- Documentação e ônus. O(A) VENDEDOR(A) declara que apresentará os documentos necessários à formalização do negócio e informa que o imóvel se encontra ____________________ quanto a ônus, gravames, débitos e restrições. Eventuais débitos anteriores à imissão do(a) COMPRADOR(A) na posse serão de responsabilidade de ____________________.
- Posse e encargos. A posse do imóvel e a entrega das chaves ocorrerão em ____/____/________, condicionadas a ____________________. A partir dessa data, IPTU, condomínio, consumo de água, energia elétrica e demais encargos ordinários serão de responsabilidade de ____________________.
- Escritura e registro. As partes comprometem-se a praticar os atos necessários para a lavratura da escritura pública, quando exigível, e para o registro do título perante o Cartório de Registro de Imóveis competente. As despesas de ITBI, escritura, certidões e registro serão suportadas por ____________________.
- Inadimplemento. A parte que descumprir obrigação assumida neste contrato, após notificação por escrito e decurso do prazo de ____ dias para regularização, ficará sujeita à multa de ____________________, sem prejuízo de perdas e danos, quando cabíveis.
- Rescisão. O presente contrato poderá ser rescindido nas hipóteses de inadimplemento, impossibilidade de regularização documental ou demais condições expressamente previstas, observadas as consequências relativas ao sinal, às despesas e à restituição da posse, se aplicável.
- Foro. Fica eleito o foro da comarca de ____________________, Estado de ____________________, para dirimir controvérsias decorrentes deste contrato, com renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja.
E, por estarem de acordo, as partes assinam o presente instrumento em ____ vias de igual teor e forma, juntamente com as testemunhas.
____________________, ____ de ____________________ de ________.
________________________________________
VENDEDOR(A): ____________________
________________________________________
COMPRADOR(A): ____________________
________________________________________
TESTEMUNHA 1: ____________________
CPF: ____________________
________________________________________
TESTEMUNHA 2: ____________________
CPF: ____________________
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Posse, escritura e registro
A entrega da posse pode ocorrer na assinatura, na quitação integral, na lavratura da escritura ou em outra data pactuada. O contrato deve esclarecer quem responderá por condomínio, IPTU, taxas de consumo e conservação do imóvel até a entrega das chaves.
A escritura pública pode ser exigida conforme o valor e a natureza do negócio, observadas as hipóteses legais. Após o título adequado, o registro na matrícula é a etapa que dá publicidade e, em regra, consolida a transferência da propriedade.
Documentos e verificações recomendadas
Antes de assinar, as partes devem conferir a matrícula atualizada, a titularidade, eventuais alienações fiduciárias, hipotecas, penhoras, indisponibilidades e restrições urbanísticas. A análise de certidões pessoais e fiscais pode ser necessária para avaliar riscos relacionados ao vendedor e ao imóvel.
Solicite uma matrícula atualizada diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis e confira se o vendedor indicado no contrato é o titular que consta do registro.
- Obtenha a matrícula atualizada e analise seus ônus e averbações.
- Confirme os dados e a capacidade das partes para contratar.
- Defina preço, forma de pagamento, posse e responsabilidades por despesas.
- Providencie escritura, tributos e registro conforme a modalidade do negócio.
Cláusulas de inadimplemento e rescisão
As cláusulas de inadimplemento devem prever o que ocorrerá em caso de atraso, falta de pagamento, recusa injustificada em outorgar escritura ou descumprimento de obrigação documental. É recomendável estabelecer prazo para regularização, forma de notificação e consequências proporcionais ao descumprimento.
Se forem utilizadas arras ou cláusula penal, sua redação deve ser coerente com a natureza da operação e com a legislação aplicável. Em casos com financiamento, imóvel ocupado, inventário, procuração ou ônus registral, a revisão profissional é especialmente prudente.
Perguntas frequentes
O contrato transfere a propriedade do imóvel?
Em regra, não basta o contrato particular para transferir a propriedade perante terceiros. A transferência depende do título apropriado e do registro na matrícula do imóvel, observadas as exigências legais.
Quem paga o ITBI e as despesas de registro?
As partes podem disciplinar contratualmente a divisão das despesas, mas é comum que o comprador arque com ITBI, escritura e registro. A regra local e o acordo firmado devem ser verificados.
É possível entregar as chaves antes da escritura?
Sim, se houver acordo expresso sobre a posse. O contrato deve definir a data de entrega, a responsabilidade por despesas, a conservação do imóvel e as consequências de eventual rescisão.