Modello pronto di contratto di locazione commerciale
Questo modello di contratto di locazione commerciale è pensato per disciplinare l’uso di un immobile destinato ad attività economiche, professionali o artigianali. Include dati delle parti, identificazione dei locali, canone, durata, deposito cauzionale, spese, manutenzione, recesso, divieti e firme.
Il contratto di locazione commerciale regola la concessione in uso di un immobile destinato a negozio, ufficio, laboratorio o altra attività economica. Un testo scritto e completo aiuta locatore e conduttore a definire con chiarezza diritti, obblighi, costi e durata del rapporto. Il modello deve essere adattato alle caratteristiche dell’immobile e all’attività esercitata. Prima della firma, è opportuno verificare le norme applicabili nel Paese e, in Italia, la disciplina delle locazioni ad uso diverso dall’abitativo.
Funzione del contratto di locazione commerciale
Questo contratto identifica il proprietario o soggetto legittimato a concedere l’immobile e il conduttore che lo utilizzerà per finalità non abitative. Deve indicare senza ambiguità i locali locati, la loro destinazione d’uso e il titolo in base al quale il conduttore potrà svolgere la propria attività.
La forma scritta permette di provare gli accordi su canone, aggiornamenti, spese accessorie, deposito cauzionale e restituzione dei locali. È utile allegare planimetrie, verbali di consegna e documentazione relativa agli impianti quando pertinente.
Destinazione d’uso dei locali
La destinazione prevista deve essere compatibile con le autorizzazioni amministrative, urbanistiche e condominiali eventualmente necessarie. Il conduttore non dovrebbe modificare l’uso dei locali senza consenso scritto del locatore e senza i titoli richiesti dalla normativa applicabile.
Dati essenziali da inserire
Le generalità delle parti devono essere complete: per le persone fisiche occorrono dati anagrafici e codice fiscale; per imprese o società sono utili denominazione, sede, partita IVA, iscrizione al registro competente e poteri del firmatario. L’immobile va individuato con indirizzo, dati catastali se disponibili, pertinenze e consistenza dei locali.
| Campo del documento | Finalità | Errore frequente |
|---|---|---|
| Identificazione delle parti | Definisce chi assume diritti e obblighi | Omettere i poteri del rappresentante della società |
| Descrizione dell’immobile | Individua con precisione i locali concessi | Non includere magazzini, cortili o pertinenze |
| Canone e scadenze | Stabilisce importo e modalità di pagamento | Non precisare IVA, adeguamenti o coordinate di pagamento |
| Durata e rinnovo | Disciplina l’efficacia temporale del rapporto | Prevedere termini incompatibili con norme inderogabili |
| Spese e manutenzione | Ripartisce oneri ordinari e straordinari | Usare formule generiche senza criteri di riparto |
Canone, deposito e spese
Il canone deve essere espresso in modo chiaro, indicando importo, periodicità, data di scadenza, mezzo di pagamento e trattamento fiscale. Se le parti prevedono un aggiornamento del canone, la clausola deve indicarne criterio, decorrenza e limiti previsti dalla legge.
Il deposito cauzionale ha funzione di garanzia e non sostituisce il pagamento delle ultime mensilità, salvo accordo espresso. Le spese condominiali, le utenze, i tributi e gli interventi di manutenzione devono essere ripartiti mediante clausole comprensibili e documentabili.
Riparto degli oneri
In genere, gli oneri legati all’uso corrente dell’immobile sono posti a carico del conduttore, mentre le riparazioni straordinarie spettano al locatore, salvo disposizioni inderogabili o pattuizioni consentite. Per ridurre contestazioni, conviene indicare come saranno richiesti gli acconti e prodotti i rendiconti.
Modello modificabile
Modello del documento
CONTRATTO DI LOCAZIONE COMMERCIALE
Luogo: ____________________ Data: ____________________
Tra
Il Locatore: ____________________, nato/a a ____________________ il ____________________, codice fiscale/partita IVA ____________________, residente/con sede in ____________________, in qualità di ____________________;
e
Il Conduttore: ____________________, nato/a a ____________________ il ____________________, codice fiscale/partita IVA ____________________, residente/con sede in ____________________, in qualità di ____________________;
congiuntamente denominate le Parti, si conviene e stipula quanto segue.
| Elemento | Dati da compilare |
|---|---|
| Immobile locato | ____________________ |
| Indirizzo e dati identificativi | ____________________ |
| Destinazione commerciale | ____________________ |
| Durata della locazione | Dal ____________________ al ____________________ |
| Canone | Euro ____________________ per ____________________ |
| Deposito cauzionale | Euro ____________________ |
| Modalità di pagamento | ____________________ |
| Spese e oneri accessori | ____________________ |
- Oggetto. Il Locatore concede in locazione al Conduttore, che accetta, l’immobile sopra indicato, con eventuali pertinenze, impianti e accessori descritti negli allegati sottoscritti dalle Parti.
- Destinazione d’uso. L’immobile sarà utilizzato esclusivamente per la seguente attività commerciale, professionale o artigianale: ____________________. È vietata ogni diversa destinazione senza preventivo consenso scritto del Locatore e senza le necessarie autorizzazioni.
- Durata. La locazione decorre dal ____________________ e termina il ____________________, fatti salvi rinnovi, disdette, recesso e disposizioni inderogabili della normativa applicabile.
- Canone. Il Conduttore corrisponderà il canone indicato nella tabella entro il giorno ____________________ di ogni periodo di pagamento, mediante ____________________ sul conto/IBAN ____________________.
- Deposito cauzionale. Il Conduttore versa contestualmente la somma di Euro ____________________ quale deposito cauzionale, da restituirsi al termine del rapporto previa verifica dell’adempimento delle obbligazioni contrattuali e dello stato dell’immobile.
- Spese e utenze. Sono a carico del Conduttore le spese per utenze, consumi, oneri ordinari e le ulteriori spese indicate nella tabella, salvo quanto previsto dalla legge o dal presente contratto. Restano a carico del Locatore le spese straordinarie, salvo diversa pattuizione validamente concordata.
- Manutenzione. Il Conduttore provvede alla manutenzione ordinaria dei locali e degli impianti connessa al normale utilizzo. Il Locatore interviene per le riparazioni straordinarie, salvo danni imputabili al Conduttore.
- Modifiche e opere. Il Conduttore non potrà eseguire lavori, trasformazioni, installazioni o migliorie senza autorizzazione scritta del Locatore e senza gli eventuali permessi richiesti.
- Sublocazione e cessione. La sublocazione, la cessione del contratto o la concessione a terzi dell’uso dei locali sono disciplinate come segue: ____________________.
- Recesso e comunicazioni. Il recesso e la disdetta dovranno essere comunicati con preavviso di ____________________ mediante ____________________. Restano ferme le cause di recesso e risoluzione previste dalla legge.
- Restituzione. Alla cessazione del contratto, il Conduttore restituirà l’immobile libero da persone e beni, nello stato risultante dalla consegna, salvo il normale deterioramento derivante dall’uso conforme.
- Registrazione e spese. Le spese di registrazione, imposte e altri adempimenti saranno ripartiti tra le Parti come segue: ____________________.
- Foro competente. Per ogni controversia sarà competente il foro individuato secondo la normativa applicabile, salvo accordi validi e disposizioni inderogabili.
Letto, confermato e sottoscritto.
Il Locatore
____________________
Il Conduttore
____________________
Per approvazione specifica delle clausole eventualmente soggette a specifica approvazione
____________________
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Durata, rinnovo e recesso
La durata delle locazioni commerciali può essere soggetta a regole specifiche, comprese durate minime, rinnovi e facoltà di recesso. Il contratto deve quindi indicare con precisione la data di decorrenza, la scadenza, le modalità di disdetta e il preavviso richiesto.
Il recesso anticipato va disciplinato distinguendo eventuali ipotesi previste dalla legge da quelle convenzionalmente riconosciute. È prudente stabilire che comunicazioni importanti, come disdetta o recesso, siano inviate con modalità idonee a provarne ricezione e data.
- Verificare l’identità, la capacità e i poteri di firma delle parti.
- Controllare che l’uso commerciale sia consentito per l’immobile.
- Definire in modo dettagliato canone, deposito, spese e durata.
- Firmare il contratto e provvedere agli adempimenti fiscali o di registrazione applicabili.
Consegna, manutenzione e restituzione
Un verbale di consegna con descrizione dello stato dei locali, letture dei contatori, elenco delle chiavi e fotografie può evitare future controversie. Nel documento è utile precisare chi risponde delle manutenzioni ordinarie, dei danni causati dall’attività e degli interventi urgenti.
Alla cessazione del rapporto, il conduttore deve restituire l’immobile secondo quanto previsto dal contratto e dalla legge, salvo il normale deterioramento dovuto all’uso conforme. Qualsiasi miglioria, opera o modifica dovrebbe essere autorizzata per iscritto prima dell’esecuzione.
- Allegare una planimetria o un inventario dei locali consegnati.
- Indicare le letture iniziali delle utenze.
- Stabilire il termine per il pagamento del canone.
- Precisare se è consentita la sublocazione o la cessione.
- Regolare l’accesso del locatore per controlli o lavori necessari.
Prima di firmare, fate verificare che la destinazione d’uso, le autorizzazioni necessarie e le clausole economiche siano coerenti con l’attività che sarà svolta nei locali.
Clausole da valutare con attenzione
Le clausole relative a sublocazione, cessione del contratto, insegne, lavori, assicurazione, garanzie e risoluzione per inadempimento meritano particolare attenzione. Devono essere formulate in modo equilibrato e nel rispetto delle disposizioni inderogabili applicabili.
Se l’immobile è inserito in un condominio, può essere necessario richiamare il regolamento condominiale e i limiti relativi a rumori, orari, insegne, carico e scarico o attività consentite. Le pattuizioni aggiuntive dovrebbero essere inserite per iscritto nel testo o in allegati firmati dalle parti.
Domande frequenti
Il deposito cauzionale può essere usato per pagare gli ultimi canoni?
Di regola no, perché il deposito costituisce una garanzia per obbligazioni e danni da verificare alla fine del rapporto. Un diverso utilizzo richiede un accordo chiaro tra le parti e deve rispettare la normativa applicabile.
Il conduttore può cambiare attività nei locali?
Il cambiamento può richiedere il consenso del locatore, autorizzazioni amministrative e verifiche di compatibilità urbanistica o condominiale. È opportuno regolare espressamente questa eventualità nel contratto.
Chi paga le riparazioni dell’immobile?
La ripartizione dipende dalla natura dell’intervento, dal contratto e dalle norme applicabili. In via generale, la manutenzione ordinaria legata all’uso spetta al conduttore, mentre quella straordinaria resta normalmente a carico del locatore.