Arsa Alım Satım Sözleşmesi Hazır Modeli
Bu arsa alım satım sözleşmesi modeli; satıcı ve alıcının kimlik bilgilerini, taşınmazın tapu ve imar bilgilerini, satış bedelini, ödeme planını, tapu devri ile teslim şartlarını düzenlemek için hazırlanmıştır. Tarafların iradelerini yazılı hâle getirirken resmi şekil ve tapu işlemlerine ilişkin zorunlulukların ayrıca dikkate alınmasına yardımcı olur.
Arsa alım satım sözleşmesi, bir taşınmazın belirlenen bedel ve koşullarla devrine ilişkin taraf iradelerini kayıt altına alan metindir. Arsanın tapu bilgileri, yüzölçümü, satış bedeli, ödeme biçimi ve devir zamanı açıkça yazılmalıdır. Türkiye’de taşınmaz mülkiyetinin devri kural olarak resmi şekilde ve tapu sicil müdürlüğünde yapılan tescille gerçekleşir. Bu nedenle hazırlanan metin, somut işlemin niteliğine göre noter, tapu müdürlüğü veya hukuk uzmanı tarafından değerlendirilmelidir.
Arsa alım satım sözleşmesinin amacı
Bu belge, alıcı ile satıcı arasında satışın temel unsurlarını belirlemeye yardımcı olur. Özellikle satış öncesindeki anlaşmaların, kapora veya ön ödeme koşullarının ve tarafların yerine getireceği yükümlülüklerin ispatı bakımından önem taşır.
Belgenin başlığı tek başına hukuki sonucu belirlemez. Tarafların gerçek iradesi, sözleşmenin içeriği, resmi şekil şartları ve tapu işlemleri birlikte değerlendirilir.
Resmi şekil ve tapu devri
Taşınmaz satış sözleşmeleri bakımından resmi şekil şartı büyük önem taşır. Mülkiyet devri, taraflar arasındaki özel yazılı metinden ziyade yetkili tapu sicil müdürlüğündeki resmi işlem ve tescille tamamlanır.
Sözleşmede bulunması gereken bilgiler
Arsanın ada, parsel, il, ilçe, mahalle veya köy, pafta, yüzölçümü ve tapu niteliği gibi ayırt edici verileri eksiksiz yazılmalıdır. Tarafların T.C. kimlik numarası, vergi numarası, adresi ve temsil yetkisi varsa buna ilişkin belge bilgileri de eklenmelidir.
| Belge alanı | Ne için kullanılır? | Sık yapılan hata |
|---|---|---|
| Ada ve parsel numarası | Arsayı tapu kaydına göre kesin biçimde tanımlar. | Sadece mahalle veya açık adres yazmak. |
| Satış bedeli | Tarafların anlaştığı toplam tutarı gösterir. | Rakam ile yazıyı farklı belirtmek. |
| Ödeme planı | Peşinat, taksit ve vade tarihlerini düzenler. | Ödeme yöntemini ve hesabı belirtmemek. |
| Tapu devri tarihi | Resmi işlem için hedef zamanı belirler. | Belirsiz bir tarih veya koşul kullanmak. |
| Şerh ve takyidatlar | İpotek, haciz veya irtifak gibi kayıtları açıklar. | Tapu kaydını güncel olarak incelememek. |
Bedel, ödeme ve masraflar
Toplam satış bedeli hem rakamla hem yazıyla belirtilmeli; ödeme banka transferiyle yapılacaksa hesap sahibi, IBAN ve ödeme açıklaması gibi unsurlar belirlenmelidir. Kapora, cayma bedeli veya cezai şart kararlaştırılmışsa bunların hangi koşullarda uygulanacağı açık olmalıdır.
Vergi, harç ve diğer giderler
Tapu harcı, döner sermaye bedeli, emlak vergisi borcu, değerleme veya danışmanlık giderleri gibi kalemlerin hangi tarafça karşılanacağı düzenlenebilir. Ancak kamu yükümlülükleri ve uygulanacak oranlar mevzuat ile idari uygulamaya göre değişebileceğinden güncel bilgi teyit edilmelidir.
Düzenlenebilir şablon
Belge şablonu
ARSA ALIM SATIM SÖZLEŞMESİ
Sözleşmenin Düzenlendiği Yer: ____________________
Sözleşmenin Düzenlenme Tarihi: ____ / ____ / ______
İşbu sözleşme, aşağıda bilgileri bulunan satıcı ve alıcı arasında düzenlenmiştir.
Taraflar
SATICI
Adı Soyadı / Unvanı: ____________________
T.C. Kimlik No / Vergi No: ____________________
Adres: ____________________
Telefon / E-posta: ____________________
ALICI
Adı Soyadı / Unvanı: ____________________
T.C. Kimlik No / Vergi No: ____________________
Adres: ____________________
Telefon / E-posta: ____________________
Taşınmaz ve Sözleşme Bilgileri
| Alan | Bilgi |
|---|---|
| İl / İlçe / Mahalle-Köy | ____________________ |
| Ada / Parsel / Pafta No | ____________________ |
| Tapu Niteliği ve Yüzölçümü | ____________________ |
| Hisse Oranı | ____________________ |
| Toplam Satış Bedeli | ____________________ TL (Yazıyla: ____________________) |
| Ödeme Şekli ve Planı | ____________________ |
| Tapu Devri Tarihi | ____________________ |
| Teslim Tarihi | ____________________ |
| Tapu Harcı ve Masraflar | ____________________ tarafından karşılanacaktır. |
Sözleşme Koşulları
- Satıcı, yukarıda bilgileri yazılı taşınmazdaki hak ve hissesini, belirtilen satış bedeli karşılığında alıcıya devretmeyi kabul eder.
- Alıcı, satış bedelini kararlaştırılan ödeme planına uygun olarak satıcıya ödemeyi kabul eder.
- Taraflar, tapu devri işlemini ____ / ____ / ______ tarihinde veya en geç ____________________ tarihine kadar ilgili tapu sicil müdürlüğünde gerçekleştirmek üzere anlaşmıştır.
- Satıcı, taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz, tedbir, irtifak, kira veya diğer takyidatlara ilişkin mevcut durumu alıcıya bildirdiğini beyan eder: ____________________.
- Taşınmazın fiili teslimi, tapu devri ile birlikte / ____ / ____ / ______ tarihinde yapılacaktır. Teslim koşulları: ____________________.
- Taraflarca kararlaştırılan kapora, cezai şart, iade veya fesih koşulları şunlardır: ____________________.
- İşbu sözleşmeden doğabilecek uyuşmazlıklarda ____________________ mahkemeleri ve icra daireleri yetkilidir.
- İşbu sözleşme ____ nüsha olarak düzenlenmiş, okunmuş ve taraflarca imzalanmıştır.
Ekler
1. Tapu kaydı örneği: ____________________
2. Kimlik / yetki belgesi örneği: ____________________
3. Ödeme belgesi veya ödeme planı: ____________________
4. Diğer ekler: ____________________
SATICI
Adı Soyadı / Unvanı: ____________________
İmza: ____________________
ALICI
Adı Soyadı / Unvanı: ____________________
İmza: ____________________
TANIK 1 (Varsa)
Adı Soyadı: ____________________
İmza: ____________________
TANIK 2 (Varsa)
Adı Soyadı: ____________________
İmza: ____________________
Metni doğrudan burada düzenleyin. Değişiklikler tarayıcınızda saklanır; yazdırabilir ya da Word ve PDF olarak dışa aktarabilirsiniz.
İncelenmesi gereken tapu ve imar kayıtları
Alıcı, satış kararından önce tapu kaydını ve arsanın fiili durumunu incelemelidir. İmar durumu, yola terk, kamulaştırma, sit alanı, yapılaşma kısıtı, hissedarlık ve üçüncü kişilerin hakları arsanın değerini ve kullanımını etkileyebilir.
- Güncel tapu kaydı ve malik bilgisi
- İpotek, haciz, tedbir ve irtifak kayıtları
- İmar durumu, plan notları ve yapılaşma koşulları
- Kadastro ölçümü, sınırlar ve fiili kullanım durumu
- Belediye, vergi ve aidat kaynaklı olası borçlar
Ödeme yapmadan önce taşınmazın tapu kaydını, imar durumunu ve satıcının tasarruf yetkisini güncel resmi belgeler üzerinden doğrulayın.
Sözleşmenin hazırlanması ve uygulanması
Metin hazırlanırken boşluk bırakılan tüm alanlar doldurulmalı, ekler numaralandırılmalı ve taraflar her sayfayı paraflamalıdır. Yetki belgesiyle işlem yapılıyorsa vekâletnamenin kapsamı ve geçerliliği kontrol edilmelidir.
- Tarafların kimlik ve temsil bilgilerini doğrulayın.
- Tapu, kadastro ve imar bilgilerini resmi kayıtlardan kontrol edin.
- Bedel, ödeme, devir ve masraf koşullarını net biçimde yazın.
- Resmi tapu işlemi için gerekli başvuru ve belgeleri tamamlayın.
Uyuşmazlık ve özel koşullar
Taraflar, satışın gerçekleşmemesi hâlinde uygulanacak iade, tazminat veya fesih usullerini sözleşmeye ekleyebilir. Ancak geçerlilik, şekil şartı ve tüketici, vergi veya miras hukukundan doğabilecek sonuçlar olayın özelliklerine göre farklılaşabilir.
Hisseli arsalarda diğer paydaşların hakları, önalım hakkı ve pay devrinin kapsamı ayrıca değerlendirilmelidir. Birden fazla malik veya mirasçı varsa tüm gerekli tarafların işleme katılması sağlanmalıdır.
Sıkça sorulan sorular
Arsa satışında adi yazılı sözleşme yeterli midir?
Adi yazılı metin tarafların anlaşmasını belgeleyebilir; ancak taşınmaz mülkiyetinin devri için kural olarak resmi işlem ve tapu siciline tescil gerekir. Somut işlem için resmi şekil kuralları dikkatle incelenmelidir.
Kapora mutlaka verilmek zorunda mıdır?
Hayır. Kapora tarafların anlaşmasına bağlıdır. Verilecekse tutarı, ödeme tarihi, iade koşulları ve satışın gerçekleşmemesi durumunda doğacak sonuçlar yazılı olarak açıkça belirlenmelidir.
Arsanın imar durumunu kim kontrol etmelidir?
Alıcının, satın alma kararından önce ilgili belediyeden veya yetkili kurumlardan imar durumunu öğrenmesi önemlidir. Satıcının beyanları da sözleşmede yer alabilir; ancak resmi kayıtların incelenmesi ihmal edilmemelidir.