不動產估價鑑定書可直接填寫使用的完整範本
本不動產估價鑑定書範本可用於整理土地、建物或房地的基本資料、權利狀況、現況調查、區域分析、估價方法與最終價值結論。文件設計保留可填寫欄位，適合租賃、買賣協商、資產盤點、融資準備或內部決策參考；正式用途時，應由具合法資格的專業估價人員依所在地規定辦理。
不動產估價鑑定書是記載估價標的、調查依據、估價方法及價值結論的重要文件，可作為交易、租賃、融資或資產管理的參考。完整的鑑定書應清楚區分事實資料、專業判斷與估價假設，避免讀者誤認估價結論為無條件保證。使用範本時，應依標的所在地、權利狀況及目的調整內容。若文件將用於法定、金融或爭議程序，通常須由依法具資格者出具。
不動產估價鑑定書的用途
估價鑑定書的核心，是在特定估價基準日與既定條件下，對不動產價值提出有依據的專業意見。常見用途包括買賣價格協商、租金評估、抵押融資、繼承分割、財務報導及訴訟舉證。
同一標的因估價目的不同，採用的價值類型、假設條件與資料重點可能不同。因此，委託目的必須在文件開頭明確載明，且不得任意將其他目的的估價結論直接套用。
價值結論不是成交保證
估價結果通常反映特定日期的市場條件與可得資料，不等同於未來實際成交價。市場流動性、交易條件、付款方式及個別買方需求，都可能使實際價格與估價結果產生差異。
應蒐集的基本資料
製作前應核對土地及建物的登記資料、面積、用途、坐落、門牌、所有權或其他權利情形，並記錄現場勘查日期與現況。若有出租、占用、違建、限制登記、共有或都市計畫管制，也應如實揭露。
- 土地及建物登記謄本或權利證明資料
- 地籍圖、建物測量成果圖或相關平面圖
- 使用執照、建築執照及實際使用現況
- 租約、租金收據與收益、費用資料
- 周邊成交或租賃案例與市場調查紀錄
主要欄位與常見錯誤
文件欄位應能讓讀者追溯估價結論的來源。尤其是基準日、勘查日、權利範圍及假設條件，若未完整記載，容易使結果失去可比較性。
| 文件欄位 | 用途 | 常見錯誤 |
|---|---|---|
| 估價標的 | 識別土地、建物及權利範圍 | 僅寫地址，未載明地號或建號 |
| 估價基準日 | 界定市場價格判斷時點 | 使用勘查日取代基準日而未說明 |
| 估價目的 | 決定價值類型與使用限制 | 目的籠統，無法判定適用情境 |
| 比較案例 | 支持市場比較法的調整依據 | 未揭露交易日期、條件或調整理由 |
| 價值結論 | 呈現最終估定金額與單價 | 未說明是否含稅、含車位或含裝潢 |
可編輯範本
文件範本
不動產估價鑑定書
案號：____________________
估價機構／估價人：____________________
執業證照或登記字號：____________________
估價目的：____________________
估價基準日：______年______月______日 現場勘查日：______年______月______日
出具地點：____________________ 出具日期：______年______月______日
一、委託人及關係人資料
委託人姓名／名稱：____________________
身分證統一編號／統一編號：____________________
地址：____________________
聯絡電話：____________________
所有權人／權利人姓名或名稱：____________________
身分證統一編號／統一編號：____________________
二、估價標的資料
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 不動產所在地 | ____________________ |
| 土地標示（縣市、段、小段、地號） | ____________________ |
| 建物標示（建號、門牌） | ____________________ |
| 土地面積 | ____________________平方公尺 |
| 建物面積 | ____________________平方公尺 |
| 權利範圍 | ____________________ |
| 使用分區／使用用途 | ____________________ |
| 租賃或占用情形 | ____________________ |
| 估定單價 | 每平方公尺／每坪 新臺幣____________________元 |
| 估定總價 | 新臺幣____________________元整 |
三、估價依據與現況說明
權利資料來源：____________________
現場勘查情形：____________________
周邊環境及交通條件：____________________
建物結構、屋齡及維護狀況：____________________
限制事項、特別假設及未查證事項：____________________
四、估價方法與分析
- 市場比較法：比較案例、交易條件及價格調整說明：____________________
- 收益法：租金收益、空置率、費用率及收益資本化說明：____________________
- 成本法：土地價格、重建成本、折舊及其他調整說明：____________________
- 綜合判斷：採用方法、權重及價值結論形成理由：____________________
五、估價結論
本鑑定書以______年______月______日為估價基準日，於本鑑定書所載目的、條件、限制及假設下，估定本標的不動產之價值為：
新臺幣____________________元整
文字金額：新臺幣____________________元整。
六、附件
- 不動產登記及權利相關資料。
- 地籍圖、建物測量成果圖或平面圖。
- 現場照片及位置圖。
- 比較案例、租賃資料或成本分析資料。
估價人簽章：____________________
估價機構用印：____________________
委託人確認：____________________
日期：______年______月______日
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估價方法的選擇與說明
常見方法包括市場比較法、收益法及成本法。估價人員應依不動產類型、交易市場、可取得資料及估價目的選用一種或多種方法，並說明權重或採用理由。
比較案例應具可驗證性
採市場比較法時，應選擇與標的在區位、用途、屋齡、面積、交易期間及權利條件上具有可比性的案例。各項價格調整應有合理依據，不宜只列出調整後數字而未交代判斷過程。
- 確認估價目的、價值類型及估價基準日。
- 核對權利資料，完成現場勘查與周邊環境調查。
- 蒐集市場、收益與成本資料，選擇適當估價方法。
- 分析資料、形成價值結論，完成簽章與附件整理。
撰寫與審核的實務要點
結論前應檢查面積單位、金額單位、權利範圍及案例資料是否一致。對於未能查證的事項，應列為限制條件或特別假設，不可將推測內容表述為已確認事實。
建議在交付前，將估價基準日、標的範圍、估價目的及最終金額逐項交叉核對，並將重要登記資料與現場照片列為附件。
若標的涉及共有、租賃、設定抵押、法定空地、都市更新或特殊用途，應特別說明其對價值及處分性的可能影響。必要時可請地政、建築、稅務或法律專業人士協助確認。
常見問題
估價鑑定書是否一定要由估價師出具？
若用於依法要求專業估價報告的程序、金融機構授信或司法用途，通常應依所在地法令由具資格者辦理。內部參考文件雖可使用範本整理，但不應冒充正式專業報告。
估價基準日與現場勘查日可以不同嗎？
可以，但應分別記載並說明兩者差異。當市場或標的狀況在兩日期間有重大變化時，應評估是否需要調整資料或重新勘查。
租賃中的不動產如何估價？
應揭露租約期間、租金、押金、續約條件、承租人使用情形及提前終止條款。這些因素可能影響收益、處分彈性與潛在買方的出價。